▲국토교통부가 내년 7월 이후 실시될 공공분양주택 6만 가구에 대한 사전 청약 실시계획을 발표한 8일 오후 내년 상반기 교통대책 수립 이후 계획안이 발표될 서울 노원구 태릉 골프장 부지 일대의 모습이 보이고 있다.

정부가 '3기 신도시' 홈페이지를 개설한지 한 달여 만에 방문자 수 100만 명을 돌파하는 등 국민적인 관심이 뜨겁다.
문자 메시지 등으로 청약 일정을 안내해주는 '청약일정 알리미 서비스' 신청자는 18만명을 넘겼고, 상당수가 서울 지역 거주자인 것으로 나타나 이주를 희망하는 잠재 수요도 숫자로 확인됐다.
3기 신도시는 정부 수도권 내 127만호 주택 공급 계획의 핵심으로 현재 ▲남양주 왕숙(6만6000호) ▲하남교산(3만2000호) ▲인천 계양(1만7000호) ▲고양창릉(3만8000호) ▲부천 대장(2만호) ▲과천(7000호) 등이 지구지정을 마치고 후속절차를 진행 중이다.
청약일정 알림 신청자의 데이터를 분석해보면 하남교산(20%), 과천(18%), 고양창릉(17%), 남양주왕숙(15%), 부천대장(13%), 인천계양(11%) 등 순으로 선호도가 높았다.
특히 정부가 내년 7월부터 본격적으로 발표할 '사전청약제'는 3기 신도시를 포함한 수도권 127만호 주택 공급 계획의 성패를 확인할 수 있는 바로미터가 될 전망이다.
국토부는 3기 신도시 등 수도권 공공분양 24만 가구 중 6만 가구에 본 청약에 1~2년가량 앞서 조기 분양하는 사전청약제를 적용키로 한 상태다. 이를 통해 '조기 내집 보유 효과' 내기 때문에 수요자의 불안심리를 진정시키고, 주택 공급 효과를 조기에 체감할 수 있도록 하겠다는 계획이다.

◆'첫 타자' 인천계양…태릉골프장·과천은 내년께 계획 발표
사전청약은 내년 7월부터 오는 2022년 하반기까지 약 3년간 순차적으로 접수가 진행된다.
국토부에 따르면 첫 번째 사전청약 대상은 인천계양 신도시가 될 전망이다. 국토부는 내년 7월 인천계양에서 사전청약으로 1100가구를 모집할 계획이다.
이어 내년 7~8월 사전청약을 진행하는 지역은 ▲노량진역 인근 군부지(200가구) ▲남양주진접2(1400가구) ▲성남복정1·2(1000가구) ▲의왕청계2(300가구) ▲위례(300가구) 등이다.
또 9~10월에는 ▲남양주왕숙2(1500가구) ▲남태령 군부지(300가구) ▲성남신촌(200가구) ▲성남낙생(800가구) ▲시흥하중(1000가구) ▲의정부우정(1000가구) ▲부천역곡(800가구) 등의 지역에서 사전청약을 진행한다.
내년 연말 11~12월에는 ▲남양주왕숙(2400가구) ▲부천대장(2000가구) ▲고양창릉(1600가구) ▲하남교산(1100가구) ▲과천과천(1800가구·2018년 발표지구) ▲군포대야미(1000가구) ▲시흥거모(2700가구) ▲안산장상(1000가구) ▲안산신길2(1400가구) ▲남양주양정역세권(1300가구) 등에서 사전청약에 나선다.
나머지 3만 가구는 이르면 내년 상반기에 청약 계획이 발표될 예정이다.
특히 수요자들의 관심이 집중되고 있는 서울 지역 사전청약 물량은 1만호로 추산된다.
국토부는 용산정비창(3000가구), 태릉골프장(2000가구·잠정), 서부면허시험장(1500가구), 용산 캠프(미정), 과천청사(1500가구·잠정) 등도 교통대책이나 이전계획 등을 수립한 이후 구체적인 사전청약계획을 발표하기로 한 상태다.

◆어떻게 뽑나…특공 85%, 일반분양 가점제 대신 순차제
사전청약은 모두 공공분양 물량이다. 분양가 상한제가 적용되기 때문에 주변 시세 대비 약 30% 가량 저렴할 전망이다. 대신 실거주 의무 최대 5년, 재당첨 제한 최대 10년(투기과열지구)이 적용된다.
입주자는 3기 신도시 등 대규모택지개발지구(66㎡)의 경우 해당지역(30%), 경기도(50%), 기타지역(50%) 등으로, 서울과 수도권 내 투기과열지구의 경우 해당지역 50%, 수도권 50%으로 나눠 선발한다.
1순위 최소 거주기간은 2년이다. 본 청약까지 거주기간을 채우면 사전청약을 넣을 수 있다.
중복 당첨은 불가하며, 세대주만 1순위가 될 수 있다. 1세대 1주택이 원칙이기 때문에 무주택세대구성원 중 1명만 청약을 넣을 수 있다.
공급 방식은 특별공급으로 85%를, 일반공급으로 나머지 15%를 선발한다.
특별공급은 ▲신혼 특공 30% ▲생애최초 25% ▲기관추천 15% ▲다자녀 10% ▲노부모부양 5% 등의 비중이다.
정부는 현재 신혼부부의 특공 혜택을 확대하기 위해 새로운 소득 기준을 마련 중이다. 신혼부부의 경우 월평균 소득 기준이 홑벌이는 120% 이하에서 130% 이하(2020년 3인 가구 기준 722만원 이하)로, 맞벌이는 130%에서 140%(778만원 이하)로 확대될 예정이다.
공공 일반분양의 경우 물량이 상대적으로 적어 경쟁이 치열할 전망이다.
특히 청약통장 납입횟수(40㎡ 이하)나 저축총액(40~85㎡) 순으로 우선권을 주기 때문에 꾸준히 저축을 해온 사람에게 유리하다. 한국토지주택공사에 따르면 서울 지역 공공 일반분양 기준 저축총액이 2000만원(납입인정 금액 월 10만원씩, 약 17년) 이상 청약을 넣은 사람이 당첨될 가능성이 높을 것으로 보인다.
국토부는 또 그동안 공급이 미미했던 60∼85㎡ 공공분양주택의 비율을 30~50% 수준으로 지역 여건에 맞춰 확대할 계획이다. 공공택지 내 민간분양주택도 통상 60~85㎡ 주택이 60% 이상(85㎡ 초과는 20% 이상) 공급돼 중형 이상 주택 수요를 충족시킬 것으로 기대했다.

◆본 청약까지 2년…입주까지는 최소 5년 이상 걸릴 듯
사전청약 제도가 성공적으로 안착하기 위해서는 본 청약까지 사업이 순조롭게 진행되는 것이 관건으로 여겨진다.
국토부는 사업 지연에 따른 청약 당첨자의 포기를 최소화하기 위해 사전청약에서 본 청약까지 걸리는 시간을 최대 2년 이내로 단축하겠다는 계획이다.
앞서 이명박 정부에서 보금자리 주택 공급에 도입했던 사전예약제의 경우 사업 장기화에 따른 분양 일정 연기로 중도 포기가 속출했다. 보금자리주택 2009년~2010년 사전예약자 1만3398명 중 실제 공급을 받은 사람은 41%(5512명)에 그쳤다. 하남감일 B1블록의 경우 지난 2012년 예약을 받았는 데 10년 가깝게 공급이 지연되고 있다.
국토부는 사전청약을 지구계획 승인이 끝난 이후에 받아 불확실성을 최대한 줄인다는 계획이다. 토지보상 등이 끝난 후에 청약을 받기 때문에 이후 사업 지연 가능성을 최소화할 수 있다는 계산이다.
이를 통해 추정분양가와 실제 분양가격간의 격차도 줄일 수 있을 것으로 기대하고 있다. 보상금, 광역 교통 투자비 등 각종 지출 규모가 상당 부분 확정된 상황에서 분양가를 추정하기 때문에 나중에 분양가 인상 폭이 미세 조정에 그칠 수 있다는 것이다.
김흥진 국토부 주택토지실장은 "앞서 보금자리 주택의 경우 사전청약 이후 본 청약까지 걸리는 시간이 길어 당첨자가 기다리다가 포기하는 문제가 있었다"면서 "이번에는 본 청약까지 걸리는 기간을 최대 2년으로 최소화하자는 것이 기본 원칙"이라고 설명했다.

◆3기 신도시 후속작업 순항 중…연내 토지보상 개시
한편 국토부에 따르면 현재 3기 신도시 5곳은 모두 공공주택지구 지정 이후 (국제)설계공모를 통한 도시 기본구상을 마련하고 지구계획 수립, 토지보상절차 등의 후속절차를 차질 없이 진행 중이다.
남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 과천 등은 감정평가 등을 거쳐 연말부터 보상에 착수하며, 고양창릉, 부천대장 등은 내년 상반기 보상공고할 계획이다.
이어 남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 과천 등은 내년 5~8월 중 순차적으로 지구계획 수립을 확정할 계획이다. 고양창릉, 부천대장 등도 내년 말 지구계획을 확정한다.