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부동산 규제 완화를 강조해온 오세훈 서울시장 취임 이후 강남과 목동 등 주요 재건축 기대감이 커지면서 재건축 단지 호가가 급등하고, 매매수급 지수도 두 달 만에 다시 100을 넘기는 등 불안한 조짐을 보이고 있다.
정부의 초과이익환수제 등 잇단 고강도 부동산 규제로 재건축 단지들이 시공사 선정을 미루는 등 재건축·재개발 수주전의 열기가 한풀 꺾인 상황에서 서울시장 재보궐 선거를 기점으로 '한강변 35층 층고 제한' 완화 기대감이 확산하면서 집값에 고스란히 반영되고 있다는 분석이다.
특히 서울 집값의 바로미터인 '강남3구'(강남·서초·송파구)의 아파트 매매가격이 일제히 상승 폭을 키우면서 주변 지역 집값을 자극하는 부작용이 나타날 수 있다는 우려도 나온다.
한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 이달 둘째 주(12일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.07% 상승해 전주(0.05%)보다 0.02% 올랐다. 매매가격 상승률은 2월 첫째 주 0.10%를 찍은 이후 0.05%까지 감소하다가 오 시장 취임 전후(6~12일)로 이뤄진 이번 조사에서 다시 상승 폭을 키웠다.
특히 강남3구의 아파트 매매가격 상승세가 뚜렷하다. 강남구가 0.08%에서 0.10%으로, 서초구는 0.08%에서 0.10%, 송파구는 0.10%에서 0.12%로 각각 올랐다. 강북권에서는 노후 아파트 비율이 높은 노원구가 0.09%에서 0.17%로 급등했고, 영등포구도 0.04%에서 0.07%로 상승했다.
부동산원 관계자는 "공시가격 인상에 따른 세 부담 강화와 공급대책 영향 등으로 대체로 관망세를 보였지만 압구정, 잠실 등 강남권과 노원·영등포 등 최근 규제완화 기대지역 위주로 상승하며 상승 폭이 확대됐다"고 설명했다.
이에 따라 강남 재건축 단지를 중심으로 신고가 경신이 사례가 잇따라 나오고 있다. 국토교통부의 실거래가 공개 시스템에 따르면, 강남구 압구정동 현대아파트4차(전용면적 117.9㎡)는 지난 13일 41억7500만원에 거래됐다. 두 달 전 최고가인 40억3000만원보다 1억4500만원이 상승했다.
또 현대아파트1차(전용면적 196.21㎡)는 지난달 15일 63억원(10층)에 거래됐다. 한 달 전 실거래가격 51억5000만원보다 10억원 이상 상승했고, 지난 9일 양천구 목동신시가지7단지(전용면적 66.6㎡)가 17억6000만원에 거래가 성사돼 지난 2월 신고가인 17억4000만원을 넘어섰다.
이와 함께 송파구 잠실주공5단지(전용면적 82㎡)는 지난달 5일 26억8100만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 현재 이 단지의 호가는 27억8000만원~28억원에 달한다.
오 시장 취임 이후 서울 아파트 매수심리도 불안한 흐름을 보이고 있다. 부동산원에 따르면, 지난 12일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 100.3을 기록했다. 지난주 96.1을 기록하며 4개월 만에 기준선(100) 아래로 떨어졌다가 한 주 만에 다시 기준선 위로 올라왔다.
이 지수가 기준치인 100이면 수요와 공급이 같은 수준이고, 200에 가까우면 공급보다 수요가 많다는 것을 의미한다.
서울 아파트 매매수급지수는 지난해 11월 마지막 주 100.2로 100을 넘은 뒤 18주 연속 100을 넘었다. 이후 2월 셋째 주 110.6으로 떨어진 뒤 7주 연속 하락세를 기록했다.
부동산 시장에서는 강남 재건축 단지를 중심으로 집값 상승세가 계속될 것이라는 전망이 우세하다. 정부의 잇단 규제 대책으로 재건축·재개발이 사실상 차단되면서 강남지역 재건축 단지들의 희소성이 높아졌고, 다주택자에 대한 세금 부담 강화로 똘똘한 한 채에 대한 수요가 집중된 탓이다.
여기에 정비사업 인허가권을 쥔 오 시장이 용적률 규제 완화와 한강변 35층 층고 제한 완화 등으로 향후 5년간 총 36만 가구를 공급하겠다는 공약을 하면서 정비사업의 속도가 빨라질 것이라는 예상도 한몫했다.
하지만 오 시장의 임기가 1년3개월에 불과한 데다, 정부의 협조 없이는 사실상 규제 완화가 불가능하기 때문에 급등세가 꺾일 가능성도 있다는 전망도 나온다.
오 시장 역시 재건축 단지 집값이 급등하자 속도보다 가격 안정이 중요하다는 견해를 표명했다. '재건축 속도전'에서 '속도 조절'로 궤도를 수정한 것이다. 재건축 속도전에 나섰다가 자칫 집값 급등세가 서울 전체로 확대될 수 있다는 판단에 따른 것이다.
오 시장은 지난 16일 서울시 주택건축본부 보고 자리에서 "주요 재건축 단지 부동산 시장이 불안정한 상황을 보여 걱정되고 우려된다"며 "주택공급 속도가 중요하고 앞으로 그 방향으로 가겠지만, 가격 안정화를 위한 예방책이 선행돼야 한다. 이를 위해 주요 재건축 단지 토지거래허가구역 지정을 즉시 검토하라"고 지시했다.
전문가들은 재건축 단지의 집값 상승세가 서울 전역으로 확대되기 어려울 것으로 내다봤다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울시장 선거를 계기로 재건축 완화에 대한 기대감이 커졌지만, 실제 서울시가 정부의 수요 억제 정책을 뒤집을 권한을 갖고 있지 않다"며 "35층 규제 폐지나 용적률 완화 등은 서울시의회의 동의를 얻어야 하는데 여당이 절대 다수를 자치하고 있어 쉽지 않다"고 설명했다.
권 교수는 "현재의 집값 상승의 재건축에 대한 기대감으로 인한 단기적으로 오른 것"이라며 "토지거래허가제 등과 같은 관련 규제가 도입되면 재건축 단지의 집값의 상승세가 꺾일 것"이라고 덧붙였다.
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