특히, 수년간 주택가격이 가파르게 치솟으면서 주거형 오피스텔이 아파트의 대체상품으로 부각되고 있다. 청약 및 대출자격요건이 까다로워 아파트 분양시장 진입이 어려웠던 내집마련 실수요까지 주거형 오피스텔에 몰렸던 것으로 풀이된다. 또, 아파트 분양시장에선 유주택자들의 당첨 기회가 거의 박탈되면서 주거형 오피스텔을 찾는 투자자들의 발길도 이어졌던 것으로 보인다.
주거형 오피스텔(전용 59㎡이상) 분양시장에서 ‘로또’ 방불케 해
부동산전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈의 올해 오피스텔 청약결과 자료(12월27일 기준)를 분석해본 결과, 전용 59㎡이상 주거형오피스텔(이하 주거형오피스텔)의 평균 경쟁률이 50.1대 1에 달했다. 반면, 전용 59㎡미만 소형오피스텔(이하 소형오피스텔)의 경쟁률은 4.0대 1 수준에 머물렀다.
청약건수에서도 상당한 차이를 보였다. 주거형오피스텔에는 86만8,135건의 청약이 이뤄졌다. 반면, 소형오피스텔의 청약건수는 7만2,899건으로 총 공급물량대비 7.7% 수준에 불과했다.
특히, 주거형 오피스텔은 수도권에서 유독 강한 면모를 보여줬다. 지난 11월 경기 과천시의 '힐스테이트 과천청사역' 오피스텔(89실)은 평균 1,398대 1, 서울 영등포구 신길동의 '신길 AK 푸르지오' 오피스텔(96실)은 평균 1,312대 1의 경쟁률을 기록했다.
지난 12월 초 경기 파주시 운정신도시 내 경의중앙선 운정역 인근에 분양된 ‘힐스테이트 더 운정’ 오피스텔(2,669실)은 2만7,027명이 몰려 유례없는 대규모 분양임에도 불구하고 파주시 역대 최고 경쟁률(평균 10.1대 1)을 기록했다. 현재, 이 오피스텔은 정당계약 이후 부적격 및 중복당첨 등 미계약 호실에 한해 분양을 진행 중이다.
2022년 주거형 오피스텔의 운명은?
새로 시작되는 2022년 임인년(壬寅年)에도 수도권에선 주거형 오피스텔의 인기는 계속될 전망이다.
특히, 서울 접경지역의 주거형 오피스텔이 여전히 강세를 보일 전망이다. 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이가 국토교통부 ‘주택건설실적통계’ 자료를 살펴본 결과, 올해 서울 아파트 입주물량이 4만1,143가구로 2017년(2만9,833가구) 이후 가장 적은 것으로 나타났다.
게다가, 서울은 대부분 재개발재건축 등 정비사업으로 아파트가 공급되므로 조합원을 제외하면 실질적으로 신규공급은 많지 않다. 결국, 내년에도 서울 아파트 공급부족현상이 지속될 가능성이 커져가고 있다.
내년에도 서울 아파트가격은 물론 전세가격이 단기간 급등한 데다가 매물품귀현상마저 계속되면서 주변지역으로 이주하려는 주택수요도 덩달아 늘어날 것으로 기대된다. 여기에 편승해 주거형오피스텔의 인기도 계속될 전망이다.
부동산규제의 칼날을 피한 주거형 오피스텔…여전히 매력적인 상품
오피스텔은 아파트에 비해 규제가 훨씬 덜하다. 청약 및 대출자격요건이 까다롭지 않고 부동산 관련 세금도 절감할 수 있기 때문이다. 청약통장을 사용할 필요가 없으며 거주지 제한요건과 주택 소유 여부와 상관없이 만 19세 이상이면 누구든지 청약할 수 있다. 또, 분양시장에서 오피스텔은 주택수에 포함되지 않으므로 여러 채를 보유하고 있어도 무주택요건을 충족할 수도 있다. 게다가, 재당첨제한도 적용을 받지 않는다.
오피스텔은 취득 후 실제 사용하기 전까지 용도(주거용•업무용)가 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택수에서 제외된다. 따라서, 취득세와 양도세 절감효과도 기대해볼 수 있다.
특히, 오피스텔 취득 시 발생하는 취득세가 4%로 고정돼 있어 유주택자들의 세금부담도 덜어줄 수 있다. 조정대상지역 내 주택의 취득세율은 2주택자 8%, 3주택자 12%로 오피스텔보다 훨씬 높다.
오피스텔은 아파트와 달리 주택임대사업자 등록도 가능해 취득세와 재산세•종부세•양도세 등 세제혜택도 받아 볼 있다. 주택임대사업자로 등록할 경우엔 주거형 오피스텔을 보유하고 있더라도 의무 기간 동안에는 주택수에서 제외된다.
2022년부터 대출 시 DSR규제가 적용된다 하더라도 주거형 오피스텔은 대출한도가 높은 만큼 수요가 꾸준할 전망이다. 실제, 오피스텔은 주택담보인정비율(LTV)이 최대 70%까지 인정된다. 반면, 규제지역 내 아파트는 LTV가 40%~60%(9억원 이하)수준에 불과하다.
부동산업계의 한 관계자는 “과거, 오피스텔은 단순히 수익형부동산이라는 관점이 강했지만 최근 들어 주거를 목적으로 하는 오피스텔 매입이 늘고 있는 추세다” 면서 “최근 짓는 주거형 오피스텔은 아파트와 오피스텔의 장점을 두루 갖추고 있는데 다가 규제가 훨씬 덜한 만큼 수요가 꾸준할 것으로 기대된다”고 전했다.
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