‘임대차보호법’ 본회의 통과…15일내 시행 2+2년 계약 보장· 인상률 5% 상한제 소급적용…공포 후 즉시 발효 유한태 기자 kbs6145@naver.com

2020년 07월 30일(목) 16:17

▲30일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 제380회국회(임시회) 제7차 본회의에서 상가건물 임대차보호법 일부개정법률안이 미래통합당 의원들이 표결에 불참한 가운데 가결되고 있다.

세입자의 주거권을 보호하기 위한 '임대차 3법'(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제) 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 국회 본회의를 통과해 내달 시행에 들어간다.
국회는 30일 본회의를 열고 임대차3법 중 이 2가지 제도 도입을 주 내용으로 하는 '주택임대차보호법' 개정안을 가결시켰다.
개정 법률안은 내달 중순께 공포돼 즉시 시행된다. 정부는 제도 도입 초기 혼란을 막기 위해 시행일 기준 아직 종료되지 않은 계약에 대해서 소급 적용을 결정했다. 정부와 여당은 남은 '전월세신고제' 도입을 위한 담긴 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안도 이번 임시국회 내 처리한다는 방침이다.

◆계약갱신청구권제, 계약기간 '2+2년' 보장된다
계약갱신청구권제는 종전 임대차 계약이 끝나는 시점에 세입자가 계약기간을 2년 추가 연장할 수 있는 제도다. 이에 따라 주택임대차보호법이 1981년 도입되고, 최소임대기간이 1989년 1년에서 2년으로 연장된 데 이어, 이번에 사실상 4년으로 확대되며 세입자의 주거권이 강화된다.
정부는 종전 계약에 대해서도 소급 적용할 방침이다. 집주인이 계약 만료 1~6개월 전 해지를 통보했더라도 세입자는 계약청구권을 행사할 수 있다. 정부는 이미 계약을 한 번 이상 연장한 세입자에 대해서도 최소 1번 이상 갱신 청구권을 보장할 방침이다.
집주인이 바뀌었다면 새로운 집주인에게 계약 갱신을 요구하면 된다. 주택 매매 시 매수자가 권리와 의무를 포괄승계 하기 때문이다.
다만 세입자는 최소한 계약 만료 1개월 전(오는 12월10일부터는 2개월 전)에 갱신 청구권을 행사해서 계약을 연장해야 한다. 만기가 1개월 이상 남지 않은 세입자의 경우 법 시행 이후 계약 연장이 어려울 수도 있다.
또 집주인이 계약을 해지하고 새로운 임대차 계약을 체결한 경우에도 갱신 청구권을 사용할 수 없게 된다. 새 세입자에게 갱신 청구권이 넘어가기 때문이다.
집주인은 실거주 등을 목적으로 세입자의 요구를 거절할 수 있다.
구체적으로는 ▲집주인이나 직계존·비속이 최소 2년 이상 실거주하거나 ▲재개발·재건축 등으로 주택 전부나 일부가 멸실되는 경우 ▲세입자가 임대료를 2개월 이상 연체하거나 ▲임대인과 임차인이 상호 합의한 경우 등이다.
거절 사유가 허위로 밝혀질 경우, 집주인은 세입자에게 손해를 배상해야 한다.

◆'전월세 상한제'…전월셋값 2년간 5% 이상 못 올린다
전월세상한제는 임대료를 한 번에 일정 수준 이상 올리지 못하게 한 것이다.
제한 폭은 최대 5% 이내에서 지방자치단체에서 상한율을 정하게 된다. 월세의 경우 보증금과 임대료를 모두 따져봐야 한다. 전월세전환율(올해 7월 현재 연 4%)을 적용한 환산보증금을 구해 인상률이 제한된다.
상한제는 계약갱신청구권제와 마찬가지로 종전 계약에도 소급 적용된다.
앞서 주택임대차보호법 도입과 개정으로 최소임대기간을 변경했을 때 전셋값이 제도 시행 이전에 급격하게 올랐던 점을 고려한 결정이다. 박선호 국토교통부 차관은 최근 국회에서 "과거 의무기간을 1년에서 2년으로 늘릴 당시 기존 계약에 적용하지 않아 결과적으로 4개월간 임대료가 19% 올랐다"며 소급의 필요성을 강조했다.
만약 법 시행 전에 임대료를 제한 폭 이상 인상해 계약을 체결했더라도, 집주인은 초과분을 세입자에게 반환해야 한다.
계약기간(2+2년)이 모두 끝난 이후에는 인상률에 제한이 없다. 집주인은 새로운 세입자와 원하는 대로 계약을 체결하면 된다.

◆시행 시기와 남은 '전월세신고제' 입법 절차는
이날 계약갱신청구권제, 전월세상한제를 담은 '주택임대차보호법' 개정안이 국회 본회의를 통과함에 따라 2가지 제도는 내달 공포와 동시에 즉시 시행된다.
국회에서 의결된 법률안은 정부에 이송돼 15일 이내에 대통령이 공포하기 때문에 내달 중순께 시행 예정이다.
임대차3법 중 남은 전월세 신고제는 내년 6월1일 시행이 예정돼 있다.
이 제도가 담긴 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 지난 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해, 국회 법제사법위원회 심의를 거친 뒤 본회의에 상정될 예정이어서, 늦어도 7월 임시국회 마지막 본회의인 다음 달 4일 전까지 임대차3법이 모두 통과된다. 다만 임대차 신고 관리, 데이터베이스 검증과 연계 등 시스템 구축을 위한 시간이 필요해 내년 6월부터 시행키로 했다.
전월세신고제가 도입되면 '깜깜이' 임대차 시장의 불투명성이 크게 개선될 전망이다.
현재 임대차 시장은 확정일자 신고 등을 통해 간접적으로 파악될 뿐, 전체적으로 시장의 불투명성이 높다. 올해 5월 기준 임대 추계 731만 가구 중 임대차 실거래 정보를 확인할 수 있는 주택은 전체의 28% 수준인 약 205만 가구에 불과하다. 매매 거래와 달리 임대차 거래는 신고 의무가 없기 때문이다.
전월세신고제가 시행되면 특정 지역 및 특정 금액 이상의 전월세 거래는 보증금 등을 포함해 30일 안에 신고해야 한다.
이에 따라 시행 지역 전월세 시세 정보는 물론 계약갱신과 임대료 상한제 준수 여부 등을 한 눈에 파악할 수 있고 임대소득 세원도 확인 가능해 탈세를 방지할 수 있게 된다. 신고 의무는 공인중개사가 아니라 거래 당사자에게 있으며, 계약 신고 시 확정일자 신고를 갈음하는 효과도 있다. 개정안은 시행 대상 지역과 거래금액 등을 법 시행령에서 정하도록 했다.