전입신고 대항력 즉시 발효 … 전입신고 다음날에서 당일로 김진애의원, 세입자 전세금 보호 3종 제도 개정안 대표 발의 유한태 기자 yht1818@sudokwon.com

2021년 01월 19일(화) 15:46

열린민주당 김진애 의원(비례대표, 국토교통위원회)이 19일 서민 임차인들의 전세금 보호를 위한 「주택임대차보호법」과「주택도시기금법」개정안을 대표 발의했다.
'주택임대차보호법'은 전입신고로 인한 임차인의 대항력이 다음날이 아닌 당일 발효되도록 하고, 최우선변제의 범위를 정하는 곳을 법무부 주택임대차위원회에서 국토부 주거정책심의위원회로 변경했다. '주택도시기금법'은 주택도시기금의 사용용도에 ‘주택 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에 대한 보증금 융자’를 추가했다.
김진애 의원은 “전세보증금이 사실상 전 재산인 서민가구가 전세금을 떼이면 단순 주거불안 뿐 아니라 가족 해체 등 매우 큰 위험에 처한다”며 “깡통전세의 위험에서 세입자를 보호하기 위해 확정일자 효력 즉시 발효, 최우선변제금 확대, 전세금 미회수 세대에 대한 융자 개선이 시급하다”고 강조했다.
최근 전셋값이 급등하면서 깡통전세 위험에서 서민들의 전 재산인 전세금을 보호할 필요성이 높아졌다. 우리나라 전세제도는 임대인이 새로운 세입자로부터 전세금을 받아 기존 세입자에게 돌려주는 경우가 대부분으로, 경제위기 및 집값 하락시 충격을 받을 수밖에 없다. 이미 이명박 정부에서 깡통전세가 사회적 문제로 불거진 바 있으며, 지난해에는 강서구 일대에서 수백 채의 다세대 임대주택을 보유한 임대사업자들이 고의적인 전세보증사고를 일으키기도 했다.
김진애 의원이 국정감사 당시 분석한 자료에 따르면, 분쟁조정건수의 97%가 3억 미만 서민 주택이며, 경매까지 해도 5년간 18,000가구가 보증금을 회수하지 못하고 있는 등 임차인의 보증금 보호가 미흡한 실정이다.
이에 김진애 의원은 '주택임대차보호법'을 개정해 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제3자에 대한 대항력 효력이 발생하던 것을 즉시 발효되도록 했다. 지금까지는 은행 대출 등이 주민등록과 같은 날 설정되는 경우 임차인이 후순위가 되어 보호를 충분히 받지 못했다. 일부 임대인의 경우 이러한 제도를 악용하는 사례도 있어 임차인들은 다음날까지 불안에 떨어야 하는 현실이다.
보증금 중 일정 금액을 다른 권리관계보다 우선으로 보호해 주는 최우선변제 제도를 적용받는 주택은 서울의 경우 1.1억원, 수도권은 1억원, 광역시는 6천만원에 불과하다. 우선변제 금액도 서울 3,700만원, 수도권 3,400만원, 광역시 2천만원으로 매우 낮은 수준이다.
2008년 도입 이후 십수 년째 이같은 현실이 개선되지 않는 이유는 최우선변제의 범위와 대상을 정하는 주택임대차위원회가 제 역할을 하지 못하고 있기 때문이라는 것이 김진애 의원의 설명이다.
김진애 의원이 법무부로부터 제출받은 자료에 따르면 2015년 이후 해당 위원회는 변제대상과 금액이 변경될 때인 단 4차례 열렸으며, 이마저도 3회는 서면으로 진행됐다. 위원회가 주거불안 상황, 전‧월세 동향 등을 고려하며 심도있게 논의하는 것이 아니라 사실상 공무원들이 만들어놓은 안건에 거수기 역할만 하는 셈이다.
김진애 의원은“다른 권리관계와의 형평성도 중요하지만 서민주거안정 측면에서 국민들의 주거안정을 지속해서 고민하는 위원회에서 기준과 범위를 정하도록 해야 한다”고 지적했다. 이를 개선하고자 최우선변제 기준과 금액 등을 주택정책 심의를 총괄하는 국토교통부 산하 주거정책심의위원회에서 정하도록 했다. 단순히 권리관계뿐 아니라 전‧월세 가격 변화와 서민주거안정 측면을 강화해 현실화에 나서게 하기 위함이다.
'주택도시기금법' 개정안은 주택도시기금의 사용 용도에 ‘주택 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에 대한 보증금의 융자’를 포함함으로써, 임대차계약이 종료되었음에도 임대보증금을 반환받지 못하는 임차인의 보증금회수권과 주거이전의 자유를 더욱 보장할 수 있도록 했다. 주택도시기금은 이미 전세자금대출, 월세자금대출 뿐만 아니라 주택구입자금대출도 실시하고 있다.
우리나라 대부분의 전세는 임대인이 새로운 세입자로부터 전세금을 받아 기존 세입자에게 돌려주는 경우가 대부분으로 세입자가 구해지지 못하면 임대차가 종료되더라도 이사를 가지 못하는 경우가 적지 않다. 실제 법무부 임대차분쟁조정 신청사유 중 보증금을 돌려받지 못한 조정 신청이 71%로 가장 많았다.
김진애 의원은 “주택도시기금 전세금 미반환 대출은 제가 이명박 정부 당시 깡통전세가 사회문제이던 시절에도 발의했고 필요성을 주장했지만 10년이 지난 지금까지도 정책화되지 못했다”며 “전세난을 해결하기 위한 공급대책도 중요하지만, 전세금을 떼이고 있는 많은 임차인들에 대한 보호제도가 필요하다”고 설명했다.
이어 “전세사고로 인해 서민들이 전 재산을 잃거나 이사를 하지 못하는 현실을 개선하기 위해 국회가 조속히 전세금 보호 제도를 입법화해야 한다.”고 강조했다.

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