엄정숙 변호사 "임대차 계약할 때 제소전화해 하려면 특약 넣어야" 세입자가 ‘제소전화해 조건’ 특약을 어겼다면 계약 해지에 해당 특약 조건을 지키지 않아도 명도소송 가능 제소전화해 신청은 ▲상대방과 합의 ▲화해 기일 준수가 중요 서태호 기자 thseo113@hanmail.net

2022년 03월 16일(수) 13:21

엄정숙 부동산 전문변호사

[서태호 기자] “신규세입자와 제소전화해 신청을 조건으로 임대차 계약을 맺었습니다. 문제는 계약 후 세입자가 제 연락을 피하는 상황이라 제소전화해 신청조차 하지 못하고 있습니다. 제소전화해 신청 약속을 어긴 세입자를 내보낼 방법은 없나요?”

제소전화해 신청을 두고 건물주와 세입자 간 눈치싸움이 치열하다. 제소전화해 신청을 조건으로 임대차 계약을 체결한 상황에서 세입자가 고의로 연락을 피한다면 상황은 간단치 않다.

16일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “제소전화해는 세입자가 거부할 권리가 있지만, 반대로 건물주도 제소전화해를 거부하는 세입자와 임대차 계약을 파기할 권리가 있다”며 “임대차 계약서 특약 사항에 ‘제소전화해를 거부 시 계약은 무효’라는 점을 명시해야 세입자의 말 바꾸기를 방지할 수 있다”고 말했다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.

제소전화해 신청 특약을 넣은 상황에서 세입자가 고의로 제소전화해 신청을 피한다면 건물주는 어떻게 대응해야 할까.

엄 변호사는 “세입자가 특약 사항을 어긴 상황에서는 건물주가 계약 불성립으로 인한 계약해지 통보를 할 수 있다”며 “세입자에게 ‘계약사항 위반으로 계약을 해지할 테니 언제까지 건물을 인도해 달라’는 취지의 내용증명으로 해지통보를 하면 된다”고 조언했다.

즉 세입자가 특약 사항 위반으로 임대차 계약 관계가 성립되지 않은 상황에서도 세입자가 건물을 인도하지 않는 상황에서 건물주는 건물을 인도해 달라는 취지의 명도소송을 제기할 수 있다는 말이다.

만약 세입자가 ‘제소전화해 관련’ 특약 사항을 어긴 상황에서 임대료 연체까지 발생했다면 계약이 해지된다. 이 경우도 해지 후 명도소송 가능하다.

엄 변호사는 “세입자가 계약위반으로 인한 계약해지 관계에서 임대료 연체까지 발생했다면 세입자를 상대로 명도소송 제기가 가능하다”며 “임대료 연체가 아니더라도 특약 사항 위반으로 건물 인도가 이뤄지지 않았을 때라면 명도소송을 진행할 수 있다”고 말했다.

한편 세입자와의 합의로 제소전화해 신청이 진행될 경우도 주의사항을 잘 준수해야 한다.
엄 변호사는 “제소전화해는 서로가 동의하는 화해 조항을 넣어야 세입자가 특약 사항을 잘 이행한다”며 “화해조서를 작성할 때 ▲강행법규를 위반한 사항 넣지 않기 ▲화해 기일이 준수되도록 스케줄 관리하기 등을 명심해야 한다”고 귀띔했다.

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