엄정숙 부동산전문 변호사, 전(前) 건물주의 제소전화해 강제집행에 "효력없다" 법률상 현(現) 건물주가 아니기에 전(前) 건물주는 강제집행 할 수 없어 전 건물주가 되는 순간 화해조서 효력은 무효 ▲채권 양수, 양도 계약 ▲승계집행문 부여 후 현 건물주가 할 수 있어 서태호 기자 thseo113@hanmail.net

2022년 04월 04일(월) 16:41

엄정숙 부동산 전문변호사

[서태호 기자] “장사가 되지 않아 임대료를 3기분 이상 연체하여 제소전화해 화해조서를 위반했습니다. 문제는 이 과정에서 건물주가 바뀌었는데도 전 건물주가 강제집행을 하겠다며 내용증명을 보냈다는 겁니다. 현재 건물주에게는 임대료 연체가 없는 상황인데도 전 건물주가 화해조항 위반으로 강제집행을 할 수 있나요?”

전 건물주와의 제소전화해 조항 위반을 두고 당사자 간 눈치싸움이 치열하다. 현 건물주와 맺은 화해조항 위반으로 강제집행 절차를 밟는 경우와 달리 전 건물주가 화해조항 위반으로 강제집행 절차를 진행하는 것은 간단치 않다.

4일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “제소전화해 조항을 위반했지만, 그 사이에 건물주가 바뀌었다면 전 건물주와의 화해조항은 유효하지 않다”며 “따라서 전 건물주는 세입자를 상대로 강제집행을 할 수 없다”고 조언했다. 이어 “전 건물주가 되는 순간 세입자와 맺었던 제소전화해 조서는 무효가 되기 때문”이라고 부연했다.

즉 법률 규정상 계약서에 명시된 현 건물주가 아니기에 화해조항 위반으로 전 건물주가 강제집행 절차를 진행할 수 없다는 말이다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.

만약 현 건물주가 전 건물주 대신 강제집행 절차를 진행한다면 어떨까. 현 건물주도 기존 세입자를 상대로 강제집행 절차를 밟을 수 없다. 현 건물주가 된 시점에서 기존 세입자와 제소전화해를 새로 성립하게 되는데 세입자가 임대료 연체를 하지 않았다면 당연히 강제집행 절차를 진행할 수 없다.

한편 전 건물주와 맺었던 화해조항 위반을 근거로 현 건물주가 세입자를 상대로 강제집행이 가능한 경우가 있다.

엄 변호사는 “현 건물주가 전 건물주에게 ▲채권 양수, 양도 계약 ▲법원의 승계집행문 부여가 이뤄진 경우라면 제소전화해 조서 위반으로 현 건물주가 세입자를 상대로 강제집행 절차를 진행할 수 있다”고 조언했다.

즉 채권 양수, 양도 계약은 현 건물주가 전 건물주에게 임대료 연체 건에 대한 채권 양도가 완료됐다는 의미다. 승계집행문 부여는 전 건물주와 맺었던 화해조항 위반에 대한 효력이 현 건물주에게 승계됐다는 말이다. 따라서 세입자와 현 건물주 사이에 임대료 연체가 발생하지 않았지만, 채권 양수, 양도 계약을 통해 강제집행에 대한 근거가 마련된 셈이다.

엄 변호사는 “현 건물주와 전 건물주가 채권 양도, 양수 계약 체결 당시 주의해야 할 점도 존재한다”며 “채권 양도, 양수 계약이 체결되면 세입자에게 반드시 채권양도통지를 해야 법원의 승계집행문 부여 신청이 가능하다”고 주의를 당부했다.

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