15억 대출금지선 없어진다…소형→국평 갈아탈까 15억 초과 아파트도 주택담보대출 허용 단지 내 갈아타기 원하는 1주택자 희소식 내 집 팔기 어려워 거래 쉽지는 않을 듯 김부삼 기자 kbs6145@naver.com

2022년 10월 31일(월) 15:20

▲서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울시내 아파트의 모습.

[김부삼 기자] 정부가 집값 급등기 때 내놨던 각종 부동산 관련 규제를 완화하겠다고 밝히면서 거래절벽이 해소될지 여부에 관심이 쏠린다. 대출을 풀어주는 게 핵심인데, 금리 추가인상이 예정된데다 집값이 더 떨어질 것이란 기대감이 있어 시장에 진입할 대기자는 많지 않을 전망이다. 무주택자보다는 '갈아타기'를 노리는 1주택자들에게 유효한 정책이란 분석이다.
국토교통부는 지난 27일 열린 대통령 주재 '제11차 비상경제민생회의'에서 실수요자 보호, 거래정상화를 위한 대책을 발표했다. 초미의 관심사는 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 허용했다는 점이다. 투기지역과 투기과열지구에서 15억원 초과 아파트에 대해 원천적으로 대출을 금지한 정책은 재산권 침해 소지가 있어 위헌 논란까지 일 정도로 반발이 거셌는데, 이를 풀겠다는 것이다.
무주택자와 1주택자(처분조건부)의 주택담보인정비율(LTV)을 일괄적으로 50%로 완화하는 방안도 나왔다. 현재는 비규제지역은 70%, 규제지역은 20~50%가 적용되고 있다. 서울 등 투기과열지구의 LTV는 9억원 이하 금액에 대해 50%, 초과 금액에는 20%가 적용된다.
이처럼 대출규제를 대폭 완화했지만 집을 사겠다고 시장에 뛰어들 무주택자는 많지 않아 보인다. 우선 하루가 다르게 금리가 치솟는 상황에서 거액의 대출을 받기가 쉽지 않다. 시중은행의 주담대 금리 최상단은 7%에 육박하는 실정이다. 또 LTV는 풀었지만 총부채원리금상환비율(DSR)은 여전히 살아있기 때문에 대출을 받을 수 있는 금액도 예상보다 적을 수 있다. 지난 7월부터 1억원 초과 대출자를 대상으로 개인별 DSR 40% 규제가 적용되고 있다.
박세라 신영증권 연구원은 "LTV를 50%로 단일화하더라도 금리인상과 DSR 규제가 유지되고 있는 현재 시장에 큰 효과는 없을 것으로 판단한다"고 했다.
지난 26일 국토교통부가 서울과 수도권광역급행철도(GTX) 인근 입지에 저렴한 공공분양주택을 50만 가구 공급하기로 한 만큼 상당수의 무주택자는 기존 주택을 매수하기 보다는 청약을 기다릴 전망이다. 정부가 이번 대책을 발표한 목적도 거래량을 띄우기보다는 과도한 규제로 실수요자가 주거이동에 어려움을 겪고 있는 상황을 해소하기 위함이 크다.
이 때문에 이번 대책은 무주택자를 향한 것이라기 보다는 가진 집에 대출을 얹어 이사를 가려는 1주택 갈아타기 실수요자들에게 의미가 있다는 분석이 나온다. 예를 들어 전용면적 59㎡에 거주 중인데 같은 단지의 전용 84㎡로 이사를 가고 싶지만 중간에 15억 대출한계선이 있어 불가능했다면 이번 규제완화로 이사가 가능해 진다.
그럼에도 이 같은 수요가 실제 거래로 이어지기는 어렵다는 게 업계의 전언이다. 1주택자의 경우 현재 보유한 주택을 잘 팔면서 좋은 가격의 집을 매수하는 게 쉽지 않아서다. 매수를 원하는 무주택자들도 일단 내년 상반기까지는 기다려보자는 분위기다. 정부가 내년 5월까지 다주택자에 대한 양도세 한시적 감면을 시행하고 있기 때문에 매매가가 더 떨어질 것으로 생각하는 것이다.
서울 강동구 고덕그라시움 내 공인중개업소 관계자는 "정부 발표로 대출이 가능해지면서 넓은 평형으로의 이동을 생각하는 이들이 있기는 하지만, 내 집을 잘 팔고 집을 넓혀가야 하는 것이다보니 움직이는 것이 쉽지 않다"며 "전세를 살면서 소형 평수를 매수하려는 대기자들도 내년 5월을 마지노선이라고 생각하고 내년 상반기까지는 가격이 무너질 것으로 보고 있어 계속 추이를 지켜보는 중"이라고 전했다.

김부삼 기자 kbs6145@naver.com 김부삼 기자의 다른 기사 보기