소득무관, 5억 특례보금자리론…“집 살 기회” vs “또 영끌 될라” “연봉 5000만원·기존 대출 보유 차주 한도 2.5배 가량 ↑” 김부삼 기자 kbs6145@naver.com

2023년 01월 11일(수) 15:45

[김부삼 기자] 주택을 구입하거나 주택담보대출을 갈아타려는 실수요자들을 위한 4%대 고정금리 정책상품인 '특례보금자리론'이 이달 말 풀린다. 현재 대출을 받을 때 가장 큰 걸림돌로 작용하는 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되지 않아 지원요건에 해당한다면 기존보다 대출을 받을 수 있는 한도가 크게 늘어날 것으로 보인다.
11일 금융위원회는 주택가격 9억원 이하면 소득 수준과 무관하게 최대 5억원까지 4%대 금리로 대출을 받을 수 있는 '특례보금자리론'을 오는 30일부터 1년간 총 39조6000억원 규모로 한시 운영한다고 밝혔다. 이는 기존의 보금자리론에 일반형 안심전환대출, 적격대출을 통합한 것이다.
만기는 10·15·20·30·40·50년 등 6가지다. 단 이중 만기 40년은 '만39세 이하 또는 혼인 7년이내 신혼부부', 만기 50년은 '만34세 이하 또는 신혼부부'만 가능하다.
금융권 안팎에서는 DSR 규제가 이어지는 상황에서 소득을 따지지 않기 때문에 기존 보다 받을 수 있는 대출한도가 늘어나 서민, 실수요자들의 내집 마련에 어느 정도 도움이 될 것으로 보고 있다.
현재 1억원 초과 대출자에게는 DSR 40% 규제가 적용되나, 특례보금자리론에는 이런 제한이 적용되지 않는다. 대신 최대 5억원까지 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도 내에서 대출이 가능하다. LTV는 최대 70%(생애최초 주택구입자 80%), DTI는 최대 60%가 적용되는데 규제지역에선 10%포인트 차감하는 방식이다.
DTI란 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산한다. 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른대출은 이자상환액만 더해 한도를 산정하는 반면, DSR은 모든 대출의 원리금 상환액까지 산하기 때문에 DSR이 DTI보다 더 엄격하다.
실제 한 시중은행의 시뮬레이션에 따르면 DSR 40% 규제 하에서는 비규제지역에서 30년 만기·연 4.85% 금리로 대출을 받으려면 기존 대출이 아예 없고 연 소득이 7920만원 정도가 돼야 최대 한도인 5억원을 받을 수 있다. 하지만 같은 조건에서 DSR이 적용되지 않고 비규제지역 DTI 60%를 적용하는 우대형 특례보금자리론은 연봉이 5280만원 이상이면 최대 5억원 한도를 받을 수 있다.
신용대출 등 기존 대출이 있는 경우엔 그 차이가 더욱 두드러진다. 같은 조건에서 신용대출 5000만원(연 6% 금리)이 있다고 가정하면 DSR 40% 규제 적용시 연 소득이 1억1200만원이 돼야 5억원을 받을 수 있다. 하지만 DSR이 제외되는 30년 만기 우대형 보금자리론(연 4.85% 금리)은 연소득 5780만원이면 최대 한도인 5억원까지 가능해진다.
시중은행 관계자는 "DSR 산정시 원금도 분할상환하는 것으로 계산이 되는데 신용대출은 일괄적으로 5년에 걸쳐 상환하는 것으로 산정돼 DSR이 높아져 한도가 줄어들게 된다"며 "하지만 DTI는 신용대출의 이자 상환액만 보기 때문에 상대적으로 한도가 늘어나는 효과가 있다"고 설명했다.
또 다른 시중은행의 시뮬레이션에서도 특례보금자리론을 이용할 경우 기존 보다 받을 수 있는 대출 한도가 약 2.5배 가량 늘어나는 것으로 나타났다.
예컨대 연소득이 5000만원이고 기존 신용대출(연 6.5% 금리) 5000만원을 보유한 차주가 6억원짜리 주택을 구입할 때 연 5.5% 금리로 주담대를 받으려면 현재 시중은행에선 DSR 40% 규제에 걸려 1억7000만원까지만 대출이 가능하다. 하지만 DSR 규제가 적용되지 않고 DTI 60%만 적용되면 한도는 4억3200만원까지 늘어난다. 단 우대형 특례보금자리론(연 4.65%금리)에선 LTV 70%까지인 4억2000만원까지 받을 수 있다.
같은 조건에서 연봉이 8000만원으로 늘어날 경우엔 주담대 한도가 3억4800만원에서 7억2000만원으로 늘어난다. 단 이 경우에도 LTV 70%인 4억2000만원까지 대출이 가능하다.
다만 문제는 역시 이자다. 4%대 중후반대로 기본금리가 결정되면서 최대 한도를 받더라도 이자를 감당하기가 힘들 것이란 우려가 높다.
특례보금자리론의 금리는 우대형과 일반형으로 나뉜다. 주택가격 6억원 이하·부부합산소득 1억 이하인 차주를 대상으로 한 '우대형'은 4.65~4.95%, 일반형은 4.75~5.05%가 적용된다.
민약 5억원을 4.65% 금리의 30년 만기로 빌릴 경우 매월 257만원, 40년 만기로 빌릴 경우 매달 230만원을 갚아야 하는 것이다. 만기를 50년으로 늘리면 월평균 215만원이 된다. 금리 5.05%를 적용하면 만기 30년 시 270만원, 만기 40년 시 243만원, 50년 시 229만원을 매월 상환해야 한다.
최대 0.9%포인트까지 받을 수 있는 우대금리를 모두 적용받을 경우 특례보금자리론의 금리는 3.75~4.05%까지 내려가지만, 조건이 까다로워 사실상 적용받기는 힘들 것으로 보인다.

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