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여당의 부동산특위는 4·7 재보궐선거에서 나타난 성난 부동산 민심을 달래기 위한 수습책이다. 특히 대선을 1년여 앞두고 투기를 억제하고, 부동산 불로소득을 차단하기 위한 수요 억제 정책을 현재처럼 유지할 경우, '민심 이반'이 재현될 수 있다는 위기감이 반영됐다는 분석이다.
또 정부의 대책이 발표될 때마다 집값이 일시적인 안정세를 보이다 다시 급등하는 현상이 반복되고, 그동안 내놓았던 대책들이 별다른 효과를 거두지 못하면서 정책 신뢰도가 바닥으로 떨어진 것도 한몫하고 있다.
민주당은 지난 27일 부동산특위 첫 회의를 열고, 규제 일변도 부동산 정책 실패를 인정하고, 변화를 시사했다.
윤호중 비상대책위원장은 국회에서 열린 첫 회의에서 "투기는 막되 실소유자는 보호하고 무주택 서민을 위한 주거복지를 강화하겠다"며 "주택공급·금융·세재·주거복지 등 관련 현안을 종합 검토해 대안을 마련하겠다"고 강조했다.
부동산특위 위원장을 맡은 국회 국토교통위원회 위원장인 진선미 의원도 "정부가 부동산 안정을 최우선 국정과제로 삼고 당도 입법과 예산으로 뒷받침했지만 결과적으로 부동산 안정과 거리가 먼 상황이 됐다"며 "결자해지의 각오로 꼬인 매듭을 풀겠다"고 말했다.
문재인 정부의 부동산정책 핵심 가운데 하나인 '투기수요 억제'를 재차 강조하면서 무주택자 등 실수요자에게 안정적인 주거공급 기조를 유지한다는 뜻을 명확히 한 것으로 풀이된다.
주택시장에선 여당이 부동산특위를 가동하더라도 문재인 정부의 부동산 정책 기조가 크게 달라지지 않을 것이라는 게 중론이다. 급격한 정책 기조 변화는 그간의 부동산 정책 실패를 자인하는 것이자, 정책의 일관성 후퇴로 해석될 여지가 있기 때문이다.
이에 따라 집값 안정화라는 부동산 정책의 큰 틀인 투기를 억제하고, 부동산 불로소득을 차단하기 위한 기존 규제 정책 기조를 유지하되, 무주택 실수요자에 한해 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제 일부가 조정될 것으로 예상된다.
당정은 앞서 청년 등 무주택 실수요자에 대해서는 LTV와 DSR 규제를 완화하는 방안에 대해 논의한 바 있다. 현재 무주택자 등 실수요자에 한해 예외적으로 LTV를 10%p 우대해주고 있다. 당정의 논의를 통해 그 대상자를 확대하는 방안에 뜻을 모았다.
송영길 민주당 당대표 후보는 무주택자를 대상으로 LTV와 DTI을 각각 90%까지 상향할 것을 제안했고, 이낙연 전 대표는 '50년 만기 모기지' 등 대출 규제 완화 정책을 내놓기도 했다.
문재인 정부는 지난 2017년 6·19 대책을 통해 조정대상지의 LTV와 DTI를 각각 10%씩 강화한 뒤 8·2 대책에서 규제지역에 대한 대출 규제를 더욱 강화했다. 현재 투기과열지역에서는 LTV 40%, 조정대상지역은 50%만 인정된다. 다만, 일정 소득 기준 이하인 무주택자와 생애최초주택구입자에 한해 매매가격이 6억원 이하(조정대상지역은 5억원)인 주택을 매매할 때는 10%p 더해 각각 50%, 60%를 인정해주고 있다.
대상 조건은 부부합산 연소득이 8000만원 이하(생애최초 구입자 9000만원 이하)다. 투기지역·투기과열지구는 집값이 6억원 이하, 조정대상지역은 5억원 이하여야 한다.
무주택 실수요자 대상으로 대출 규제 완화될 경우 자금여력이 낮은 청년과 신혼부부들의 내 집 마련의 진입장벽을 낮춰 주거 안정 효과를 기대할 수 있다. 다만, 집값이 급등한 상황에서 대출 규제를 완화하면 주택 수요가 늘고, 이에 따라 집값을 떠받치는 부작용이 나타날 수 있다는 지적이다.
또 당내에서 이견이 많았던 종합부동산세 완화 문제는 실수요자 대출한도를 늘리는 방안에 대해서 우선 논의한 뒤 추후에 다시 재논의하기로 했다. 김성환 민주당 수석부대표 지난 28일 MBC 라디오에 출연해 종부세 완화 문제와 관련해 "부동산특위에서 종부세 대상자들이 실제 어떻게 분포돼 있는지 등을 살펴보고 정밀하게 들여다볼 예정"이라면서도 "논의의 흐름으로 보면 후순위이고, 주요한 개선 사안이나 중점 과제는 아니다"고 선을 그었다.
당내에 의견이 엇갈리는 상황에서 서로 다른 주장들이 외부에 반복적으로 노출되면 당내 혼선으로 비칠 가능성을 사전에 차단하기 위한 것으로 보인다. 또 부동산 정책의 기조 변화를 둘러싼 당내 엇박자가 주택시장의 혼란을 부추길 수 있다는 우려도 작용했다는 분석이다.
전문가들은 정부 정책에 대한 불확실성이 커지면 주택시장의 혼란을 불가피하다고 지적했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "당정이 실수요자의 보유세 부담을 낮춰주고, 대출 규제 완화 등 정책 변화에 나선 것은 재보궐 선거를 통해 확인된 성난 부동산 민심을 수습하기 위한 대책"이라며 "잘못된 대책을 지금이라도 바로 잡아 민심을 돌리겠다는 취지는 이해하지만, 오락가락한 부동산 정책으로 주택시장의 혼란이 가중되는 것은 아닌지 우려된다"고 강조했다.
권 교수는 "여당의 부동산특위가 가동되더라도, 정부의 수요 억제를 위한 정책이 큰 틀에서 달라지지 않을 것으로 보인다"며 "대출 규제 완화로 무주택자의 가계부채가 늘어날 수 있다는 점도 고려해야 한다"고 덧붙였다.
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