엄정숙 부동산전문 변호사

[서태호 기자] “임대차계약이 끝났는데 집주인에게 전세금을 받지 못한 채 사정상 10년 넘게 살고 있어요. 채권은 권리를 행사하지 않고 오래되면 소멸시효에 의해 사라진다고 들었습니다. 제 전세금도 사라질까 두려워 잠이 오지 않아요.”

3일 엄정숙 부동산소송전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “보증금을 못 받은 채 무작정 이사한 뒤 10년간 장기방치하면 소멸시효로 보증금 채권이 사라질 수 있다”며 “소멸시효를 방지하려면 건물을 점유하거나 전세보증금반환소송을 제기해야 한다”고 말했다.

점유란 건물에 거주하는 것을 뜻한다. 전세금 반환소송이란 받지 못한 전세금을 돌려받기 위해 세입자가 집주인을 상대로 제기하는 소송을 말한다. 대법원이 발표한 2021 사법연감에 따르면 2020년 한 해 동안 전국 법원에 접수된 전세금반환소송 건수는 5천755건으로 집계됐다. 보증금 반환소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터 통계에 따르면 인터넷 무료상담만 2015년부터 현재까지 1천982건인 것으로 나타났다.

민법 제162조 제1항은 ‘채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다’고 규정하고 있다. 이 조항은 전세보증금 채권도 소멸시효가 있다는 뜻이다.

엄 변호사는 “전세보증금은 일정기간 권리행사를 하지 않으면 사라진다”면서 “사라지지 않으려면 지속적인 권리행사를 해야한다”고 말했다. 이어 “권리행사는 반드시 소송으로 해야 하는 것은 아니고, 건물을 점유하는 것이 중요하다”고 조언했다.

실제로 오랜 기간 건물을 점유한 것을 권리행사로 보아 전세보증금 반환소송에서 승소한 판례가 있다(대법원 2016다244224 판결). 전세계약만료가 되자 집주인 B는 세입자 A에게 건물을 넘겨달라고 요청했다. 하지만 전세보증금을 주지 않아 A는 이사하지 못하고 오랜 기간 해당 주택에 거주할 수밖에 없었다. 결국 A는 전세보증금 반환소송을 냈다. 집주인 B는 시간이 오래되어 소멸시효 완성으로 채권이 사라졌다고 맞섰다.

대법원은 “임대차가 종료함에 따라 발생한 ‘임차인의 목적물반환 의무’와 ‘임대인의 보증금반환 의무’는 동시이행 관계에 있다”며 “임차인이 임대차종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 ‘권능을 행사’한 것이고 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시된 것”이라고 판결했다.

즉, 계속 거주하고 있다는 사실 자체를 보증금 채권에 대한 권리행사라고 판단한 것이다.

만약 오랜 기간 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 어떻게 대처해야 할까. 엄 변호사는 “권리행사를 위해 일반적으로 임차권등기를 생각하지만 법률적으로 임차권등기명령 신청은 시효중단 효력이 없다” 며 “즉시 전세보증금반환청구를 할 수 없고 장기간 대기해야 하는 상황이라면 일부 짐을 남겨두는 방법으로 점유는 계속 유지돼야 한다”고 조언했다. 이어 “계속 살 수 없다면 ‘전세금 반환소송을 제기’하는 것이 안전하다”고 부연했다.

서태호 기자 thseo113@hanmail.net 평택/조항진 기자의 다른 기사 보기