엄정숙 부동산전문 변호사

[서태호 기자] 코로나19 여파로 신규계약의 지표가 되는 제소전화해 접수 건수가 지난해 감소한 것으로 나타났다. 반면 건물주와 세입자 간의 계약 파기로 제기되는 명도소송은 여전히 높은 것으로 조사됐다.

지난 9월 대법원이 발표한 ‘2021 사법연감’에 따르면 제소전화해 신청은 9472건으로 전년 대비 9% 이상 감소했다. 이에 반해 명도소송의 1심 접수 건수는 3만3729건으로 전년 대비 소폭 감소했지만 10년간 해마다 3만 건 이상 유지되고 있다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전에 화해를 하는 제도로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 주로 건물주와 세입자가 처음 계약을 맺거나 계약 갱신, 매매로 인한 소유자 변경 등 처음 계약과 상황이 변했을 때 작성한다.

명도소송은 건물주가 권리가 없는 세입자를 내보내기 위해 제기하는 소송이다.

엄정숙 부동산전문변호사(법도 종합벌률사무소)는 “지난해 제소전화해 접수 건이 줄어든 이유는 이른바 ‘코로나19 임시특례’ 때문인 것으로 보인다.”고 말했다. 이어 “지난해에 세입자가 임대료를 3기 이상 연체해도 해지하지 못하는 것을 골자로 하는 상가건물임대차보호법(상임법)이 개정되었다” 며 “이 때문에 상가 임대차계약이 줄었고 함께 제소전화해도 줄어들었다” 고 분석했다.

개정 전 상임법은 세입자가 3기분 이상 임대료를 연체하면 임대차계약 해지 사유에 해당했다. 하지만 개정 이후에는 세입자가 한시적으로 6개월 동안 임대료를 못 내도 임대차계약을 해지하지 못한다. 이 때문에 2020년 하반기에 한시적으로 새로운 세입자를 받기가 힘들어져 제소전화해 신청 건수가 감소했다는 설명이다.

대법원의 통계에서 두드러진 점은 제소전화해 신청 건수가 10년 내 처음으로 1만 건 이하로 감소했다는 것이다. 지난해 코로나 1차 대유행 지역이었던 대구가 전년 대비 26%로 전국에서 제소전화해 신청 감소폭이 가장 컸다.

반면 명도소송 건수가 평년 수치를 유지한 이유는 임대료를 내지 못하는 상인들로 인해 법 개정 전에 일어난 계약 파기 건수가 늘었기 때문으로 분석된다.

엄 변호사는 “명도소송은 세입자가 임대료를 장기간 연체하기 때문에 제기하는 경우가 가장 많다”며 “지난해는 명도소송 건수가 전년과 큰 차이를 보이지 않았지만 코로나19 임시특례 효과로 2021년에는 한시적으로 제소전화해 신청 건수와 비슷한 비율로 줄어들 것 같다”고 전망했다.

서태호 기자 thseo113@hanmail.net 안성/조항진 기자의 다른 기사 보기