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30일 국회에 따르면 홍기원 더불어민주당 의원(평택 갑)은 국토교통부, 주택도시보증공사(HUG)와 협의 끝에 이 같은 방안을 마련했다. 홍 의원은 임대사업자들이 보증보험에 가입하고 싶어도 일부 요건을 충족하지 못해 가입할 수 없는 문제를 해결하기 위해 지난 5월부터 논의를 진행해왔다.
지금까지는 ‘부채비율 100% 이하’ 임대사업자만 보증보험 가입이 가능했지만, 앞으로는 ‘부채비율 100% 초과’ 임대사업자도 가입을 허용한다. 은행대출 등 담보권 설정액과 임대보증금의 합이 주택가격을 넘는 임대사업자도 보증보험에 가입할 수 있다는 의미다. 다만 HUG 등 보증기관은 부채비율 100%을 넘어선 보증금에 대해선 반환을 보장하지 않는다.
이번 가입요건 완화는 내년 1월 15일부터 2024년 1월 14일까지 2년 동안 한시적으로 시행된다. 적용 대상은 지난 8월 보증보험 가입 의무화 대상에 포함된 기존 등록임대사업자이며, 기존 보증보험 가입 의무 대상인 건설임대주택, 대규모 매입임대주택 등은 제외된다. 다만 보험수수료는 부채비율에 따라 부채비율 100% 미만 주택에 비해 다소 할증이 된다.
부채비율이 높은 임대사업자는 보증보험 가입 신청 시 자신의 부채비율을 낮추기 위한 계획서를 제출해야 한다. 부채비율을 100% 이하로 조정하지 못하면 이번 조치가 종료되는 2024년 1월 15일부터는 보증보험 가입이 불가능해지기 때문이다. 이와 함께 임대사업자는 보증보험 가입 관련 사항을 임차인에게 설명한 뒤, 동의를 얻어야 한다.
정부는 앞서 지난해 '7·10 대책'에서 아파트 민간임대사업 제도와 4년 민간 단기임대사업 제도를 없애고 모든 등록 임대사업자에 대해 보증보험 가입을 의무화했다. 이에 따라 기존 등록임대사업자는 지난 8월 18일부터 임대계약을 체결할 때 HUG 등 보증기관의 보증보험에 반드시 가입해야 한다.
그러나 부채비율이 높은 임대사업자는 가입 요건을 충족하지 못해 가입할 수 없는 문제가 발생했다. 임대사업자 중 은행대출 등 담보권 설정액과 임대보증금의 합이 주택가격을 초과해 부채비율이 100%를 넘거나, 선순위채권 비율이 주택가격의 60%를 넘는 경우엔 보증보험에 가입할 수 없어서다.
보증보험에 가입하지 않은 임대사업자들은 보증금의 10% 이하(최대 3,000만 원)에 해당하는 과태료를 내야 하는 등 처벌 대상이 되고 과태료가 누적되면 임대사업자 등록이 취소되어 임대사업자와 임차인 모두 피해를 보게된다는 점에서 구제방안이 필요하다는 지적이 꾸준히 제기됐다.
홍기원 의원은 "일부 지역은 주택의 공시가격과 시세와의 차이 때문에 실제 부채 규모와는 상관없이 가입하지 못하는 사례가 많아 제도개선을 하지 않는 경우 임차인 보호의 실효성을 확보하기 어렵다”면서, "이번 개선방안은 임차인 동의하에 부채비율의 100%까지 보증해줌으로써 임대인과 임차인 모두를 보호하는 현실적인 방안"이라고 설명했다.
이어서 홍 의원은 “등록임대주택사업자는 저렴하고 안전적인 임대주택 공급으로 주택공급정책의 공적인 역할을 수행하며 부동산 시장 안정에 기여하는 바가 크다”며, “갭투기로 세입자의 보증금을 떼먹는 일부 다주택 사업자들 때문에 대부분의 선량한 임대사업자들이 피해를 봐선 안 된다”고 강조했다.
마지막으로 홍 의원은“등록임대주택 제도 전반에 대해서도 미비점이 있다면 국토부와 협의하여 계속해서 보완해 나갈 계획”이라고 밝혔다.
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