엄정숙 부동산전문 변호사

[서태호 기자] # “임대차계약을 할 때 제소전화해를 했습니다. 세입자는 약속을 지키지 않고 6개월 동안 월세를 내지 않고 있습니다. 문제는 나가지도 않는다는 것입니다. 내보내는 강제집행을 하려는데 어떻게 해야 하나요?”

제소전화해 조서로 하는 강제집행을 둘러싸고 당사자 간 눈치싸움이 치열하다. 월세를 내지 않는 세입자들이 늘어나면서 임대인들의 한 숨이 깊어지고 있다. 화해조서에 있는 내용대로 건물을 인도해 주는 경우와 달리, 월세를 내지고 않고 건물도 인도해 주지 않는 경우는 간단치 않은 문제다.

제소전화해란 소송을 하기 전에 화해를 한다는 뜻으로 주로 상가 임대차관계에서 많이 쓰이는 제도다. 법원에서 조서가 성립되면 판결문과 같은 효력을 가진다.

엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “임대차계약을 체결할 당시 월세를 잘 내겠다는 제소전화해를 작성하고도 월세를 내지 않는 경우가 많다”며 “문제는 월세를 안내면 건물을 비워주어야 하는데 이마저도 지키지 않는 세입자들이 있다”고 말했다.

이어 “이런 경우는 제소전화해 조서를 집행권원으로 강제집행을 실시하는 것이 일반적 절차”라며 “제소전화해 조서로 부동산인도 강제집행을 할 때는 조서에 있는 조항을 특정해서 집행문을 발급받아야 한다”고 조언했다.

제소전화해 조서로 부동산 인도집행을 할 때는 집행문을 발급받는 것이 관건이다.

조항들을 면밀히 살펴보고 현재 임차인이 위반한 조항을 특정해야 한다. 내용증명을 발송해 조항내용대로 약속이 지켜지지 않았음을 입증하는 것도 중요하다.

집행문을 발급 받을 때 조항을 명확히 특정하지 못하면 집행문을 발급받을 수 없다. 집행문이 없으면 강제집행도 못하게 되는 것.

엄 변호사는 “실무에서는 제소전화해 조서 내용대로 약속이 지켜지지 않았다 하더라도 바로 강제집행을 하기보다 한두 번 대화를 시도하는 것이 관행” 이라며 “대화가 되지 않으면 제소전화해의 강제집행 효력을 사용 할 수밖에 없다”고 부연했다.

엄정숙변호사의 제소전화해에 따르면 제소전화해조서를 성립하는데 걸리는 기간은 빠르면 1개월 늦으면 7개월 까지 걸리는 경우도 있는 것으로 조사됐다. 제소전화해 조서로 집행문을 발급 받는데 걸리는 기간은 빠르면 1주 이내, 늦으면 한 달 정도 걸리는 것으로 나타났다.

한편 판결문 등으로 집행문을 발급 받을 때는 조항특정을 하지 않는 것으로 확인됐다.

서태호 기자 thseo113@hanmail.net 안성/조항진 기자의 다른 기사 보기