엄정숙 부동산 전문변호사

[서태호 기자] # “토지를 소유하고 있습니다. 다른 사람에게 토지를 임대하면서 제소전화해를 신청하려고 합니다. 토지도 제소전화해가 가능한지, 건물 임대차와 차이점은 무엇인지 궁금합니다”

토지 제소전화해를 두고 혼란을 겪는 토지 소유자들이 수두룩하다. 건물에 대한 제소전화해와 달리 토지를 제소전화해 하는 경우는 간단치 않은 문제다. 토지소유주들의 가능여부에 대한 질문과 차이점에 대한 질문이 줄을 잇고 있다.

엄정숙 부동산 전문변호사는 “상가 건물과 마찬가지로 토지를 임대차할 때도 제소전화해가 가능하다”며 “토지 제소전화해를 신청할 때는 ▲토지임대차 계약서 ▲토지등기부 등본 ▲토지대장 3가지의 서류가 필요하다”고 조언했다. 이어 “토지 전체가 아닌 일부를 임대할 때는 ▲토지도면에 해당 임대차하는 곳을 특정하여 표시해야 한다”고 부연했다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.

건물과 토지는 임대차 계약을 맺을 때도 적용 법률이 다르다. 따라서 제소전화해 조서 내용도 해당 법률을 참고해야 한다.

엄 변호사는 “건물 임대차의 경우 상가건물 임대차보호법이 적용되지만, 토지의 경우는 민법이 적용된다”며 “때문에 가장 큰 차이점이라고 한다면 조서 내용에 들어갈 임대료 연체 부분”이라고 말했다. 이어 “상가 건물의 경우 3기분인데 반해 토지는 2기분 연체가 발생 시 임대차 해지 사유에 해당한다”고 귀띔했다.

임대차 계약이 끝날 때에도 건물과 토지는 차이점이 있다. 임대인(토지 소유자)에게 임대목적물(건물 또는 토지)을 돌려주는 법률조항이 다르다.

엄 변호사는 “상가 건물은 임대차 계약이 끝나면 건물 혹은 점포를 임대인에게 인도하는 것으로 마무리되지만, 토지의 경우는 그리 간단치 않다”며 “임차인이 임대차 계약 기간 중 설치한 구조물이 있다면 토지 인도뿐만 아니라 해당 구조물에 대한 철거 조항을 넣어야 한다”고 조언했다.

이어 “철거 조항을 넣을 때는 지상 구조물에 관한 ▲도면 ▲면적 ▲구조를 명확하게 특정하고 ▲나무 ▲하우스 ▲건물 등의 목적물을 계약 종료 후 어떻게 처리한 것인지 합의하여 작성해야 한다”고 말했다.

한편 토지 제소전화해를 신청할 때도 주의할 사항이 존재한다.

엄 변호사는 “토지 제소전화해는 상가 건물과 동일하게 강행법규를 위반한 조항은 넣을 수 없다”며 “임대인과 임차인 중 한쪽이 조서 내용에 동의하지 않는다면 조서는 성립할 수 없어 작성 당시 원만한 합의가 필요하다”고 말했다.

서태호 기자 thseo113@hanmail.net 안성/조항진 기자의 다른 기사 보기