엄정숙 부동산 전문변호사

[서태호 기자] “임대차 계약 기간이 끝났는데도 세입자가 건물을 비워주지 않고 있습니다. 그래서 명도소송을 하려고 하는데 주변에서 점유이전금지가처분도 신청하라고 합니다. 점유이전금지가처분 신청 절차는 어떻게 되나요? 만약 신청하지 않을 때는 어떤 문제가 발생하는지 궁금합니다”

명도소송에서 점유이전금지가처분 신청을 하지 않아 낭패를 보는 건물주들이 수두룩하다. 만약 소송 기간 중 세입자가 다른 사람에게 무단 전대를 했다면 간단치 않은 문제가 발생한다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “명도소송을 진행할 때 점유이전금지가처분은 법으로 정해진 절차는 아니지만 추후 판결문으로 강제집행 시 문제가 생길 수 있다”고 말했다. 이어 “강제집행까지 고려한다면 점유이전금지가처분 절차는 반드시 해야 하는 필수 절차”라고 조언했다.

명도소송이란 건물을 비워달라는 취지로 건물주가 세입자를 상대로 제기하는 소송을 말한다. 점유이전금지가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지한다는 뜻으로 명도소송을 진행할 때 세입자가 다른 사람에게 전대(임대)하는 것을 금지하는 가처분을 말한다.

명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 통계에 따르면 명도소송을 진행할 때 점유이전금지가처분을 진행하는 비율은 98% 이상인 것으로 조사됐다.

명도소송에서 점유이전금지가처분은 크게 5단계의 절차로 나뉜다.
첫 번째는 신청서 작성 단계다. 신청서를 작성할 때는 담보 제공 명령을 문서로 제출할 수 있도록 작성하는 것이 중요하다.

두 번째는 접수 단계다. 신청서와 입증서류, 인지대 등의 첨부 서류를 준비하여 전자소송으로 제출해야 한다.

세 번째는 담보 제공 명령 단계다. 신청서를 접수한 법원에서는 담보를 제공하라는 명령을 내리게 되는데, 판단에 따라 현금담보나 문서로 제출할 수 있다. 엄 변호사는 “법원에 제출하는 담보 문서는 서울보증보험 등의 보험증서를 말한다”며 “실무에서는 대부분 문서 제출을 허용하는 경우가 많다”고 말했다.

네 번째는 결정문 단계다. 담보 제공 명령을 이행하면 법원은 결정문을 내린다. 결정문은 채권자용과 채무자용으로 각각 나오게 된다.

다섯 번째는 강제집행 단계다. 법원에서 나온 결정문을 가지고 관할법원 집행관실에 점유이전금지가처분 강제집행 신청을 한다. 신청서를 접수한 집행관은 현장에 나가기 전 건물주와 세입자에게 일시를 통보하며, 해당 날짜에 집행관이 직접 방문해 점유를 이전하지 말라는 고시문을 부착하게 된다.

엄 변호사는 “점유이전금지가처분의 강제집행은 건물주가 세입자에게 건물을 인도받는 강제집행은 아니다”며 “소송 기간 중 다른 사람에게 건물을 무단으로 전대하지 말라는 취지의 집행”이라고 설명했다.

한편 점유이전금지가처분을 하지 않았을 때와 절차 진행 시 주의해야 할 점도 있다.
점유이전금지가처분을 신청하지 않고 명도소송을 진행했을 때, 세입자가 다른 사람에게 무단으로 점포를 전대했다면 강제집행이 불가능해진다. 명도소송을 처음부터 다시 진행해야 하는 불상사가 생기는 것.

엄 변호사는 “명도소송을 할 때 점유이전금지가처분을 하면 소송 중에 점유자가 바뀐다 하더라도 강제집행에 문제가 없다” 며 “이런 경우는 새로운 점유자를 강제퇴거 시킬 수 있는 승계집행문이 나오기 때문에 명도소송을 새로 해야 하는 불상사는 생기지 않는다”고 귀띔했다.

서태호 기자 thseo113@hanmail.net 안성/조항진 기자의 다른 기사 보기