엄정숙 부동산 전문변호사

[서태호 기자] “세입자가 3달 이상 월세를 한 푼도 내지 않아 해지를 알리는 내용증명을 발송했습니다. 세입자는 ‘다시는 연체하지 않겠다’며 ‘원한다면 제소전화해라도 신청하자’ 합니다. 이미 계약해지통보를 한 상태인데 제소전화해가 가능한가요”

임대차계약해지 후 제소전화해를 두고 건물주와 세입자 간 눈치 싸움이 치열하다. 이미 임대차계약을 해지한 후에 제소전화해 신청은 누구에게나 생소한 문제다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “세입자가 오랜 기간 월세를 내지 않아 임대차계약이 해지된 후에도 지속적으로 영업하고 싶어서 제소전화해를 제안하는 경우도 있다” 며 “이 경우 임대차계약이 이미 해지 되었다 하더라도 제소전화해를 신청하는 데는 문제가 없다”고 말했다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.

제소전화해는 임대차계약 종료 유, 무와 관계없이 당사자 간 합의가 가장 중요하다. 따라서 임대차계약 해지통보 후에도 합의만 된다면 신청할 수 있다. 단 세입자의 잘못으로 계약해지가 됐다면 ‘임대료 연체가 다시 발생한다면 강제집행을 한다’는 조건을 넣어볼 수 있다.

엄 변호사는 “임대료 연체 사유로 계약해지가 된 상황에서 제소전화해를 신청할 때는 조서 내용이 중요하다”며 “▲지금까지 연체된 임대료 문제는 어떻게 처리할 것인지 ▲임대차계약의 재연장 기간 ▲제소전화해 성립 기간 등을 잘 확인해 손해가 없도록 해야 한다”고 조언했다.

한편 제소전화해를 신청할 때는 주의사항을 숙지하지 않으면 낭패를 볼 수 있다.
제소전화해를 신청하면 법원에서는 화해 기일을 정한다. 해당 날짜에는 건물주와 세입자 모두 출석해야만 화해조서가 성립된다. 만약 한쪽이라도 출석하지 않으면 화해조서는 성립되지 않으며, 법원에서는 한 번의 기회를 더 잡아준다. 하지만 이마저도 출석하지 않는다면 화해조서는 기각된다.

엄 변호사는 “제소전화해를 신청하고 화해조서가 성립될 때까지는 생각보다 많은 기간이 소요된다”며 “이미 세입자의 임대료 연체 액수가 많은 상태라면 미리 연체된 금액을 처리하게 한 후 진행하는 것이 좋다”고 귀띔했다. 이어 “임대차계약이 해지된 상태에서 계약서를 다시 작성할 때는 화해 기일까지 제소전화해 조서와 계약서상 내용이 달라지지 않도록 해야 한다”고 주의를 당부했다.

서태호 기자 thseo113@hanmail.net 평택/조항진 기자의 다른 기사 보기