엄정숙 부동산 전문변호사

[서태호 기자] “집주인이 사망했습니다. 그런데 상속인이 상속까지 포기한 상태입니다. 집주인의 부동산은 상속재산관리인을 통해 경매절차가 이뤄진다고 합니다. 현재 집에 만족하여 경매가만 괜찮으면 매매도 생각중입니다. 혹시 세입자도 경매 참여가 가능한가요? 만약 다른 사람이 낙찰될 경우 제 전세보증금은 어떻게 되는 건가요.”

갑작스러운 집주인의 사망으로 마음고생 하는 세입자들이 수두룩하다. 집주인의 상속인에게 전세보증금을 돌려받는 경우와 달리 상속인이 상속을 포기 한 상태라면 간단치 않은 문제다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “임대차 계약 중 집주인이 사망하면 상속인에게 집주인의 권한이 승계된다”며 “만약 상속인이 상속을 포기할 경우 ▲상속재산관리인을 통해 경매절차가 진행되는데 이 과정에서 ▲세입자도 경매절차에 참여할 수 있다”고 조언했다. 이어 “▲경매절차에서 다른 사람이 낙찰 받는 경우는 낙찰자에게 전세금을 받으면 되는데 주지 않는 경우는 낙찰자를 상대로 전세금반환소송을 하면 된다”고 말했다.

상속재산관리인이란 상속인이 여럿이거나 존재하지 않을 때 상속재산의 관리 및 청산을 위해 가정 법원이 선임하는 재산 관리인을 말한다. 집주인의 재산을 상속받을 가족이 없거나 연락이 닿지 않는 1인 가정일 경우도 해당 절차에 따른다.

이 과정에서 세입자가 경매절차에 참여하여 집을 낙찰 받으면 낙찰대금 처리는 법적 절차에 따라야 한다.

엄 변호사는 “보증금을 못 받은 상태에서 다시 낙찰대금을 마련하는 것은 세입자들에게 어려운 일”이라면서 “경매에서 세입자가 낙찰 받았다면 선순위 배당 상당액을 낙찰대금과 상계처리 가능”이라고 설명했다. 이어 “이 경우 실무적으로는 ‘매각대금 차액지급 신청’ 서류를 제출하면 된다”고 말했다.

즉 낙찰대금을 받아야 할 보증금으로 대신한 후 모자라는 금액만 내면 된다는 말이다.

한편 세입자가 경매에 참여했음에도 다른 사람이 낙찰 받게 된다면 전세보증금은 어떻게 될까.
엄 변호사는 “경매에서 다른 사람이 낙찰 받게 되면 낙찰자가 집주인의 지휘를 그대로 승계 받는다”며 “세입자가 우선변제권과 대항력을 갖추고 있다면 낙찰자가 세입자의 전세보증금을 전액 책임 진다”고 말했다.

만약 집주인 사망 시 전세 계약 기간이 얼마 남지 않은 세입자라면 주의해야 할 점이 있다.
엄 변호사는 “집주인 사망 시 전세 기간이 끝나가는 세입자는 임차권등기명령 신청을 해야 이사를 하더라도 낙찰자에게 전세금을 주장할 권리가 유지된다”며 “낙찰자가 존재함에도 전세보증금을 돌려주지 않는다면 낙찰자를 상대로 전세금반환소송을 제기해야 한다”고 조언했다.

전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인이나 상속인, 경매낙찰자를 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.

서태호 기자 thseo113@hanmail.net 안성/조항진 기자의 다른 기사 보기