엄정숙 부동산 전문변호사

[서태호 기자] “세입자가 2달 이상 월세를 연체 중입니다. 세입자는 계약갱신요구권을 행사하겠다며 계약연장까지 요구하고 있습니다. 월세도 안내는 세입자의 갱신요구를 들어줘야 하나요?”

2기분 이상 월세를 연체했음에도 계약갱신요구권까지 주장하는 세입자로 인해 마음고생 하는 집주인들이 수두룩하다. 월세 연체가 없는 상태에서 계약갱신요구권을 행사하는 경우와 달리 주택임대차보호법(이하 주임법) 상 계약해지 사유에 해당하는 2기분 이상 연체가 발생했다면 간단치 않은 문제다.

4일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “주임법 상 집주인은 특별한 사유가 없는 한 세입자의 계약갱신요구권을 거부할 수 없다”며 “다만 동일 법률에 규정된 세입자의 2기분 이상 월세가 연체된 경우라면 이른바 임대차3법이 정한 갱신요구권은 사용할 수 없다”고 말했다.

지난 2020년 7월 이른바 임대차3법이라는 이름으로 국회를 통과한 주택임대차보호법에 의하면 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장하고 있다. 기존 2년에서 4년(2+2)으로 계약연장을 보장하도록 하되 집주인이나 가족이 실거주할 경우에는 계약갱신요구를 거부할 수 있도록 했다.

엄 변호사는 “개정된 주임법은 세입자의 계약갱신요구를 거절 할 수 있는 조항도 마련해 두고 있다”며 “2기분 이상 월세를 연체하면 제6조의3 제1항 제1호에 따라 집주인은 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 있다”고 말했다.

즉 2기분 이상 월세를 연체한 세입자에게 집주인은 계약해지를 통보할 사유와 계약갱신요구권을 거절할 사유가 충분하다는 말이다.

한편 세입자에게 임대차 계약 해지통보를 할 때는 집주인의 의사가 세입자에게 도달해야만 해지효력이 발생한다.

엄 변호사는 “임대차 계약 해지통보를 할 때는 내용증명을 통해 해지 의사를 전달하는 것이 효과적”이라며 “만약 집주인의 계약 해지 의사를 전달받고도 세입자가 나가지 않는다면 명도소송을 제기해야 한다”고 말했다.

명도소송이란 건물을 비워달라는 취지로 건물주가 세입자를 상대로 제기하는 소송을 말한다.
엄 변호사는 “종종 명도소송에서 승소판결을 받더라도 강제집행에서 점유자가 바뀐 문제가 발생하면 승소판결문이 무용지물이 되는 경우가 있다”며 “이 같은 불상사를 방지하기 위해서는 명도소송과 함께 점유이전금지가처분 절차를 진행해야 한다”고 덧붙였다.

점유이전금지가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지한다는 뜻으로 명도소송을 진행할 때 세입자가 다른 사람에게 전대(임대)하는 것을 금지하는 가처분을 말한다.

명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 통계에 따르면 명도소송을 진행할 때 점유이전금지가처분을 진행하는 비율은 98% 이상인 것으로 조사됐다.

서태호 기자 thseo113@hanmail.net 안성/조항진 기자의 다른 기사 보기