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전, 월세 계약 시 세입자가 집주인의 주소를 모르는 경우가 흔히 발생한다. 한 건물에 세입자와 집주인이 함께 거주하는 경우와 달리 빌라, 아파트 등 집주인이 함께 거주하기가 어려운 환경이라면 당연한 일일 수 있다. 다만 세입자가 집주인의 주소를 모른 채 그냥 넘어가는 일은 주의가 필요하다. 전세금을 돌려받기 힘든 경우는 전세보증금 반환소송 등을 위해집주인 주소를 반드시 알아야 하기 때문.
14일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “전, 월세 계약을 맺을 때 집주인의 집 주소는 계약서상에도 나와 있지 않아 한 건물에 함께 거주하지 않는다면 모르는 게 당연”하다며 “세입자가 정상적으로 전입신고 및 확정일자를 받았다면 집주인의 주소지를 모른다고 해서 법률상 큰 문제는 발생하지는 않는다”고 설명했다. 이어 “다만 계약상 문제가 발생하여 집주인에게 내용증명을 발송하거나 전세금반환소송을 제기할 때 집주인의 주소를 모른다면 시간이 지체되는 단점이 있다”고 부연했다.
전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.
내용증명이란 개인 및 기업 간 채권, 채무에 관련된 이행 사항 등의 득실변경을 문서화 하는 것으로 우편물의 등본에 의하여 증명하는 제도다.
따라서 세입자가 집주인의 주소를 모르거나 알고 있었던 주소지가 다르다면 문제가 될 수 있다. 내용증명은 상대방(집주인)이 받아야 효력이 생기는데 주소지를 모르기 때문.
엄 변호사는 “내용증명은 전세계약이 끝날 때쯤 집주인에게 계약갱신거절과 전세금반환을 요구할 때 사용된다”며 “물론 전화나 메시지 등으로 의사표시를 해도 되지만, 집주인이 연락 두절일 경우 세입자의 의사가 집주인에게 도달되지 않는다면 계약 해지에 문제가 생길 수 있다”고 말했다. 이어 “계약해지가 되지 않는다면 전세금반환소송도 지연될 수 있다”고 전했다.
즉 세입자가 전세금반환을 요구하거나 소송을 제기하기 위해선 먼저 전세계약이 해지되어야 한다. 하지만 집주인에게 의사가 전달되지 않았으므로 계약해지권에 문제가 있어 전세금반환소송에서도 지연이 발생할 수 있다는 말.
만약 집주인의 주소지를 모르는 상태에서 문제가 발생한다면 세입자는 어떻게 대처해야 할까.
엄 변호사는 “세입자는 임의로 알고 있는 주소로 먼저 내용증명을 보내면 내용증명은 반송된다”며 “내용증명이 되돌아온 반송 봉투, 반송된 내용증명서 원본, 신분증, 임대차계약서를 함께 첨부하면 집주인의 초본을 발급받을 수도 있다”고 말했다.
초본발급이 불가능할 수 있다. 세입자가 필요한 서류를 지참해 주민센터를 방문했지만, 주민센터 측에서 개인정보보호를 이유로 집주인의 주민등록초본 발급을 거부하는 경우도 많기 때문.
엄 변호사는 “만일 주민센터 측에서 집주인의 주민등록초본 발급을 거부한다면 법원에 의사표시 공시송달을 신청해야 한다”며 “이후 법원에서는 세입자에게 주소보정명령서를 발부하게 되고 세입자는 이를 주민센터에 제출하면 집주인의 주민등록초본을 발급받을 수 있다”고 귀띔했다.
공시송달이란 문서를 받을 사람의 주소를 알 수 없는 경우 법원에서 법원 게시판에 게시하거나 대법원규칙에서 정하는 방법으로 당사자에게 전달이 되도록 한 법 절차다.
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