엄정숙 부동산 전문변호사

[서태호 기자] “계약 기간 1년을 남겨두고 상가 세입자가 사망했습니다. 세입자에게는 상속인이 있어 계약이 끝날 때 상속인에게 보증금을 돌려줘야 한다고 들었습니다. 문제는 보증금과 별개로 상속인에게도 권리금 거래를 보장해줘야 하나요?”

세입자는 계약이 끝나기 6개월 전부터 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구해 권리금 거래를 할 수 있다. 이 경우 건물주도 세입자의 권리금 회수 기회를 보장해줘야 한다. 만약 신규 세입자를 주선할 세입자가 사망한다면 상황은 간단치 않다.

15일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “상가 임대차에서 세입자가 사망하면 재산을 물려받을 상속인이 세입자의 의무와 권리를 승계한다”며 “세입자의 상속인은 권리금에 대한 권리행사까지 가능하다”고 설명했다. 이어 “다만 상속인이 권리금 회수를 하려면 세입자가 생전에 건물주와 맺었던 임대차 계약 기간을 지키고 매월 임대료 납부의무를 성실히 지켜야 한다”고 부연했다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.

민법 제1005조에는 ‘상속인은 상속 개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관해 포괄적 권리 의무를 승계한다’고 규정하고 있다.

엄 변호사는 “해당 법률은 세입자가 생전에 누릴 수 있는 권리인 보증금반환과 권리금보호가 그의 상속인에게 승계된다는 의미”라면서도 “다만 세입자의 권리는 ▲임대료 납부의무 ▲계약 기간 준수 등 세입자의 의무가 지켜져야 가능하다” 조언했다. 이어 “상속인이 세입자의 의무를 지킨 후 건물주에게 신규 세입자까지 주선한다면 안전하게 권리금 거래를 할 수 있다”고 귀띔했다.

반면 현실에서는 상속인에게 권리금 회수가 보장되지 않는 경우도 많다.

엄 변호사는 “상속인이 가업을 잇는 경우가 아니라면 세입자의 점포를 운영할 능력이 대부분 없는 게 일반적”이라며 “이때는 건물주가 상속인의 사정을 고려해 임대차 계약을 조기에 해지해 주기도 한다”고 말했다. 이어 “다만 상속인이 건물주와 중도에 계약을 해지한다면 권리금보호가 되지 않는다”고 강조했다.

즉 상속인이 장사에 소질이 없는 것은 개인적인 사정일 뿐 건물주가 이점을 배려해 계약을 조기에 해지해 주거나 권리금보호를 해줄 법적 의무는 없다. 따라서 상속인이 계약 기간을 모두 채운다면 권리금에 관한 권리 행사가 가능하지만, 계약 중도 해지 시에는 할 수 없다는 말.

상속인이 모든 의무를 지켰음에도 상속인의 권리금 회수 기회를 방해하는 건물주는 어떻게 대처해야 할까.

엄 변호사는 “상속인은 우선 3기분 이상의 임대료를 연체하지 않도록 주의하고 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 건물주에게 주선해야 한다”며 “이후 건물주가 권리금 회수기회를 보장하지 않는다면 권리금 거래에 대한 협조 취지의 내용증명을 보내야 한다”고 조언했다. 이어 “그런데도 건물주의 방해가 계속된다면 건물주를 상대로 권리금 상당의 손해배상청구소송을 제기한다면 된다”고 말했다.

‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금반환소송’을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 ‘2022 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.

서태호 기자 thseo113@hanmail.net 안성/조항진 기자의 다른 기사 보기