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원희룡 국토교통부 장관은 1일 오전 정부서울청사에서 브리핑을 갖고 이 같은 내용이 담긴 전세사기 피해 방지방안을 발표했다. 원 장관은 "서민 민생 범죄가 발생하는 이유는 그간 정부의 대응이 미흡했고 관심도 부족했기 때문"이라며 "정부는 전세사기를 확실하게 뿌리 뽑기 위해 피해를 미리 예방하고, 부득이하게 발생한 피해는 신속하게 구제하는 한편 범죄자에 대해서는 일벌백계한다는 원칙 하에 이번 대책을 마련했다"고 밝혔다.
원 장관은 "청년층이나 서민들에게 전세자금은 전 재산이나 다름 없다"며 "주거 사다리를 올라가야 할 서민들이 거꾸로 내려가는 에스컬레이터를 타는 일이 더 이상은 없어야 한다"고 강조했다.
국토부에 따르면 최근 임대차 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 전세피해가 증가하고 있다. 주택도시보증공사(HUG) 보증사고액은 2020년 4682억원, 2021년 5790억원 2022년 7월까지 4279억원으로 급증하고 있는 추세다. 또 계약정보가 부족한 임차인을 노린 악의적 전세사기도 급증하고 있다.
◆빌라·다세대도 아파트처럼 적정 전세가 제시
현재 빌라의 경우 명확한 시세확인이 어려워 깡통 빌라 전세사기를 당하는 임차인이 많았다. 또 임대차 계약 시 임대인이 주택을 몇 채를 소유하고 있는지도 알기 어려운 실정이다.
정부도 전세사기의 가장 큰 원인이 임차인과 임대인 간의 정보 비대칭에 있다고 판단하고 있다.
국토부 관계자는 "임차인이 전세계약을 체결할 때, 적정한 전세가나 임대인의 세금 체납 여부 등에 대한 정보를 파악하지 못하는 정보 비대칭의 상황에 놓이게 되는 경우 전세사기의 위험은 높아진다"며 "현재 임차인이 위험거래를 판단할 수 있는 정보가 여러 곳에 산재해 있고, 신축빌라의 시세 또는 보증금을 상습적으로 반환하지 않은 악성 임대인 명단 등은 정보 자체가 공개되지 않아 전세피해에 대해 대비하기 어려운 실정"이라고 설명했다.
정부는 이에 전세계약 시 임차인이 확인해야 할 주요 정보들을 모아 한 눈에 확인할 수 있도록 '자가진단 안심전세 앱(가칭)'을 내년 1월에 내놓을 예정이다.
정부는 이 앱을 통해 빌라, 다세대, 연립주택 등에 대해서도 아파트처럼 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보를 제공할 방침이다.
현재 민간업체의 앱에서 빌라, 다세대 주택 등의 시세는 제공되지 않고 있다. 예컨대 서초동 A빌라를 검색하면 물건의 주소와 사진 등만 나타나고 시세가 어느 정도로 형성돼 있는지 확인할 수는 없다.
국토부 관계자는 "지금은 해당 매물이 지나친 전세가를 가지고 있는지 확인하기가 매우 어렵다"며 "이런 부분에 대해 기준 가격을 어느 정도 제시하겠다는 것으로 적정 전세가를 몇 억원이라고 제시하는 것은 어렵지만 적정 전세가에 대해 상한선, 하한선을 정하는 등 정보로써 가치가 있도록 간격을 최소화 할 것"이라고 말했다.
정부는 이와 함께 이 앱을 통해 악성임대인 명단, 임대보증 가입 여부, 불법·무허가 건축물 여부 등에 대한 정보를 제공할 계획이다.
아울러 앱에서는 청년·신혼부부 등 임대차 계약 경험이 적은 사회 초년생을 위해 임대차 계약 시 주의사항, 계약 이후 조치 필요사항과 같은 기초 정보들도 함께 제공할 계획이다.
◆계약 후에도 임대인 동의 없이 미납세금 확인 가능
선순위 권리관계와 임대인의 미납세금 정보도 임차인이 쉽게 확인할 수 있게 개선된다.
현재는 전셋집이 경매에 넘어갈 경우 임차인의 보증금보다 우선적으로 변제되는 체납 세금 등이 얼마인지 임대인의 협조 없이는 확인할 수 없어 불확실성이 큰 실정이다.
이에 정부는 임대주택의 선순위 권리관계에 대한 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선한다.
임차인이 계약 이전에 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금 등의 정보를 확인할 수 있는 서류를 요청할 경우 임대인이 의무적으로 제공하도록 한다.
특히 계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세·지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선할 계획이다.
국토부 관계자는 "보통 계약금을 10% 내고, 이후 잔금을 치르는데 계약 이후에 문제가 있다는 것을 알게 되면 주인에게 항변을 할 수 있다"며 "계약금을 돌려달라고 할 수 있고 주인이 끝까지 버티면 최대 손실을 보는 게 계약금으로 끝날 수 있다는 것"이라고 말했다.
이어 "기본적으로는 계약 전에 확인을 해야 한다"며 "권한이 있는지 모르고 넘어갈 수 있는데 이런 분들을 위해서 계약 이후에도 확인을 할 수 있게 제도를 촘촘하게 하는 차원"이라고 설명했다.
아울러 임차인에게 선순위 권리관계를 확인할 수 있는 권한이 있다는 것을 공인중개사가 임차인에게 의무적으로 설명하도록 하고, 이를 임대차 표준계약서에도 반영토록 할 방침이다.
◆수도권 읍·면·동 단위로 전세가율 정보 공개
정부는 또 세입자가 전셋집을 구할 때 참고할 수 있도록 이달 15일부터 전국은 시·군·구, 수도권은 읍·면·동 단위로 전세가율을 공개할 방침이다. 현재 아파트를 중심으로 전세가율 정보가 공개되고 있으며, 빌라는 시·도 단위로만 공개되고 있어 임차인이 임대차 계약시 활용하기에 다소 미흡한 실정이다.
이에 정부는 매월 실거래 정보를 기반으로 아파트와 빌라 등의 전세가율을 전국은 시·군·구 단위, 수도권은 읍·면·동 단위로 확대해 공개하고, 보증사고 현황과 경매낙찰 현황도 시·군·구 단위로 제공할 방침이다.
또한 전세피해가 우려되는 지자체는 별도로 통보하고, 지자체와 공인중개사 등을 통해 이상거래와 위험매물 등에 대한 점검을 실시할 계획이다.
정부는 "이달 15일부터 부동산원을 통해 전세가율 정보를 누구나 확인할 수 있게 할 것"이라며 "거기에 더해서 추가적으로 위험 지역은 별도로 선별해서 해당 지자체가 관리할 수 있도록 통보할 것"이라고 설명했다.
다만 전세가율 위험지역을 어느 기준으로 정할지는 결정되지 않았다. 국토부 관계자는 "위험지역 수준은 부동산원과 작업중인 내용"이라고 말했다.
◆임차인 법적 권리 강화…최우선 변제금액 상향
정부는 현행 주택임대차보호법령을 통해 임차인이 담보설정 순위와 관계 없이 보증금 중 일정 금액을 우선 돌려받을 수 있도록 최우선 변제금액 제도를 운영하고 있다.
서울의 경우 5000만원, 과밀억제권역은 4300만원, 광역시 2300만원, 그 외 지역 2000만원 등이다.
정부는 임대차 보증금 통계와 권역별 임대차 시장 현황 등 제반 여건을 검토해 올해 4분기에 최우선 변제금액 상향을 추진할 계획이다.
또한 임차인의 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용해 집주인이 임차인의 대항력 발생 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정하는 등 임차인 보증금 보호가 취약해지는 사례가 많았다.
이에 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서를 개선한다.
아울러 현재 집주인이 담보대출을 신청할 때 임대차 계약 사실을 알리지 않는 경우 은행이 확인하기 어렵고, 이에 따라 금융기관이 담보권을 대항력이 발생하기 전에 설정하는 경우 임차인은 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처하는 경우가 있었다.
정부는 앞으로 은행이 담보대출을 실행할 때 해당 물건의 확정일자 부여 현황을 확인하고, 대항력이 발생하지 않은 임차인의 보증금까지 감안할 수 있도록 시중 주요은행과 협의할 계획이다.
◆시장 감시기능 강화…전세사기 포상금 제도 운영
정부는 그간 전세사기 의심매물이 시장에 나올 경우 공인중개사 등 시장 참여자들의 자발적인 신고가 미흡한 측면이 있다고 판단했다.
이에 공인중개사 등이 전세사기 의심매물 등을 발견해 지자체에 신고할 경우 포상금을 지급할 수 있도록 제도를 마련할 계획이다.
또 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계 마련에도 나선다.
그간 신축빌라 등 시세를 확인하기 어려운 주택의 경우 주택도시보증공사(HUG) 보증에 가입할 때 집값을 실제보다 높게 부풀리는 방법 등으로 이른바 깡통전세 계약을 유도하는 사례가 많았다.
국토부 관계자는 공시가 적용을 140%로 정한 것과 관련해 "140%에서 더 낮추게 되면 당장 보증에 가입할 수 없는 사람도 생길 수 있다"며 "주택도시보증공사 보증 사고 기준이 임대차 기간이 끝나고 1개월 지났는데도 보증금을 반환하지 않는 것이라 보증금 반환 사고 정의에 주목해 보면 악의적인 전세사기만 있는 것이 아니기 때문에 너무 심하게 줄이면 보증보험에 가입하고 싶은데 가입을 못하는 사람이 있을 수 있는 부분을 고려했다"고 설명했다.
등록임대 사업자에 대한 관리도 강화한다.
등록임대사업자는 지난해 8월부터 임대보증금 보증 가입이 의무화됐음에도 여전히 가입하지 않은 임대사업자가 있고, 가입한 경우에도 임차인은 임대인의 보증가입 여부를 확인하기가 어려웠다.
이에 등록임대사업자가 보증가입을 신청하는 경우 임차인이 안심할 수 있도록 주택도시보증공사가 임차인에게 즉시 통보하고, 임차인이 주택도시보증공사 홈페이지 또는 자가진단 안심전세 앱을 통해 임대사업자의 보증가입 여부를 확인할 수 있도록 할 계획이다.
정부는 아울러 등록임대사업자의 보증가입 준수 여부도 상시 점검할 예정이다.
◆전세사기 피해자 지원…저리 긴급 자금 대출
정부는 전세사기 피해자에 대한 지원책도 마련했다. 우선 저리 긴급 자금 대출에 나선다.
전세사기로 인해 목돈을 잃어버린 피해자는 새로운 거처를 마련하기 위한 자금이 간절한 점을 감안해 내년부터 주택도시기금을 활용해 전세사기 피해 임차인을 대상으로 1%대 초저리 자금대출을 지원한다.
국토부는 또 '전세피해 지원센터'를 설치해 전세사기 피해자를 대상으로 금융서비스, 임시거처 마련, 임대주택 입주, 법률상담 안내 등을 원스톱으로 제공할 방침이다.
구체적으로 이달 내 시범센터를 설치한 후 주택도시보증공사 지사나 주거복지센터 등 지역거점을 활용해 단계적으로 확대해나갈 계획이다.
정부는 아울러 전세사기에 특히 취약한 청년과 신혼부부 등을 대상으로 보증료를 추가 지원해 보증 가입을 유도할 계획이다. 현재 보증료 부담 등으로 전세보증금 반환보증 가입률이 지난해 기준 18%로 저조한 상황이다.
전세사기를 당하신 피해자들이 시세 30% 이하의 저렴한 가격으로 최대 6개월 동안 거주할 수 있는 임시주택도 제공할 방침이다.
◆전세사기 단속·처벌 강화…자격 취소 대상행위 확대
정부는 전세사기 범죄에 대한 단속과 처벌을 대폭 강화해 발본색원(拔本塞源) 한다는 방침이다.
우선 전세사기를 공모한 임대사업자나 공인중개사·감정평가사 등 관련자에 대한 처벌근거가 형법 상 사기죄 등에 국한되어 경각심을 높이는데 한계가 있고, 부정이익을 환수하는 시스템도 미흡한 상황이라고 판단했다.
이에 정부는 앞으로는 전세사기에 연루된 임대사업자는 사업자 등록을 불허하고, 기존에 등록된 사업자의 경우 등록을 말소하는 등 벌칙을 강화한다.
또한 공인중개사, 감정평가사 등 자격사들을 대상으로도 결격사유 적용 기간과 자격 취소 대상행위를 확대하는 등 처벌을 강화한다.
아울러 부정 이익을 빈틈 없이 회수하기 위해 악성 채무자로부터 채권을 집중적으로 회수하기 위한 주택도시보증공사 내 전담조직도 운영한다.
원 장관은 "더 이상 전세사기 범죄로 전 재산을 잃고 가정이 망가지는 비극이 일어나지 않도록 정부가 가진 모든 역량을 동원해 이번 대책에서 발표한 과제들을 속도감 있게 추진해나가겠다"고 밝혔다.
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