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상가 임대차에서 세입자에게 해지 사유가 발생했음에도 나가지 않고 버티는 경우가 종종 있다. 이를 방지하기 위해 건물주들은 임대차 계약 당시부터 제소전화해를 맺는 경우가 많다. 하지만 구체적으로 세입자가 어떤 행동을 했을 때 강제집행까지 할 수 있는지 조서 작성부터 난관에 봉착하게 된다.
21일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “제소전화해를 맺는 목적에는 세입자의 위법행위를 예방하는 역할 뿐 아니라 문제 발생 시 빠르게 강제집행을 할 수 있다는 점이 있다”면서도 “다만 구체적으로 어떤 경우에 강제집행을 진행할 수 있는지 모르는 경우가 많다”고 설명했다. 이어 “제소전화해 조서는 크게 3가지 사항만 숙지하고 있다면 세입자가 어떤 위법 사항을 저질렀을 때 강제집행을 할 수 있는지 알 수 있을 것”이라고 전했다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 2011년부터 올해 초까지 임차인의 동의 없는 성립건수는 단 한 건도 없는 것으로 조사됐다.
제소전화해 조서에는 세입자가 지켜야 할 여러 준수 사항이 있지만, 대표적으로 3가지 조서가 강제집행까지 제기할 수 있는 효력이 있다.
그 중 첫 번째가 3기 이상의 임대료 연체다. 상가건물임대차보호법이 3기이상 연체시 계약해지 할 수 있도록 되어있기 때문이다. 이 조항은 일반적으로 제소전화해조서를 성립될 당시부터 조서에 포함시킨다. 임대료 연체액이 3기 이상이 된 시점부터 제소전화해 조서 위반 책임을 물을 수 있다.
두 번째로 건물주 동의 없이 세입자가 임대차 계약서와 다른 용도로 점포를 사용했을 경우다.
엄 변호사는 “가령 임대차 계약 당시 세입자가 음식점을 운영하겠다고 밝혔던 것과 달리 유흥시설이나 사무실로 운영하는 사례가 있다”며 “이 경우 세입자가 건물주를 속였을 뿐 아니라 무단으로 구조나 시설물 변경도 이뤄질 수 있기에 심각한 위법행위로 볼 수 있다”고 말했다.
강제집행이 가능한 세 번째는 세입자가 무단으로 부동산을 전대했을 경우다. 전대란 세입자가 또 다른 세입자를 구해 임차한 부동산을 재임대하는 계약을 말한다. 무단으로 맺어진 전대는 건물주가 뒤늦게 알게 된다면 강제집행에 어려움을 겪을 수 있기 때문에 조서 작성과 별개로 각별한 주의가 필요하다.
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엄 변호사는 “이 밖에도 세입자의 무단 임차권 양도, 보증금반환청구권을 제3자에게 양도 또는 담보로 제공한 경우도 강제집행까지 진행할 수 있는 제소전화해 조서 위반에 해당한다”고 전했다.
강제집행이 가능한 제소전화해 조서 내용은 각기 다르지만, 공통점이 있다. 정상적인 조서 내용은 상가건물 임대차보호법 상에 규정된 법률 사항들로 이뤄졌다는 것.
엄 변호사는 “가령 건물주가 자신의 편의를 위해 법 규정에 나와 있지도 않은 사항에 대해 이를 위반하면 강제집행을 하고 싶어 하는 경우가 있다”며 “하지만 법 규정에 어긋난 사항을 제소전화해 조서에 넣는다면 법원으로부터 기각이나 보정명령이 내려지기 때문에 반드시 법 규정을 준수해야 한다”고 강조했다.
한편 세입자가 제소전화해 조서 사항을 위반할 경우 강제집행은 어떻게 진행해야 할까.
우선 세입자에게 계약해지를 통보해야 한다. 강제집행은 세입자가 위법한 행동을 했다고 해서 무조건 신청할 수 있는 게 아니라 계약해지를 통보했음에도 버티는 경우 신청해야 하는 절차기 때문.
엄 변호사는 “만약 계약해지에도 세입자가 버틴다면 법원에서 집행문을 발급받아야 한다”며 “이후 관할 법원 집행관 사무소에 제소전화해조서와 함께 강제집행 신청서를 제출하면 담당 집행관이 집행 절차에 나서게 된다”고 설명했다.
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