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제소전화해로 하는 강제집행을 둘러싸고 세입자와 새 건물주와의 눈치싸움이 치열하다. 전문가들은 전 건물주 때부터 제소전화해가 성립된 경우라면 새 건물주가 세입자를 내보내기가 쉽지 않다고 조언한다.
14일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “최초 계약 당시 제소전화해를 한 당사자가 그대로인 상황에서는 제소전화해 조서 위반 책임을 묻는 일이 어렵지 않다”면서도 “하지만 이미 세입자가 조서 위반을 한 상황에서 건물주가 바뀐 경우라면 기존에 있던 제소전화해 조서로는 강제집행이 불가능할 수 있다”고 조언했다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 3000건이 넘는 것으로 조사됐다.
원칙적으로 제소전화해는 건물주가 바뀌더라도 효력이 유지된다. 즉 보증 서비스가 남아 있는 제품을 거래하는 것으로 이해하면 쉽다. 가령 세입자와 제소전화해가 성립된 부동산을 다른 사람이 매수한다면 제소전화해를 다시 신청하지 않아도 법률적 효력이 승계되는 셈.
엄 변호사는 “이 경우 세입자가 위법행위를 하게 된다면 제소전화해 조서 위반에 따라 새 건물주가 강제집행까지 진행할 수 있다”면서도 “다만 제소전화해 성립 당시 건물주 명의가 지금과 다르기에 법원에 승계집행문 부여 신청을 통해 강제집행을 진행해야 한다”고 말했다.
반면 세입자가 제소전화해 조서를 위반한 사항이 임대료 연체라면 이야기는 달라진다. 임대료 연체는 다른 위법 사항과 달리 채권에 관한 문제기 때문. 채권은 당사자 간 해결해야 할 문제지 자연적으로 승계되는 것은 아니다.
가령 세입자가 전 건물주 때 3기 이상 임대료를 연체했지만, 새 건물주가 된 사람에게는 한 번도 연체하지 않았다면 새 건물주는 세입자에게 책임을 물을 수 없다. 다시 말해 세입자가 임대료를 연체한 건 전 건물주이지 새 건물주가 아니라는 뜻.
엄 변호사는 “전 건물주 때 임대료를 연체한 세입자를 새 건물주가 제소전화해 위반으로 내보낼 수 없다”며 “채권 관계에 있는 전 건물주와 세입자가 해결할 문제”라고 설명했다. 이어 “이와 반대로 세입자가 새 건물주에게 임대료를 연체하더라도 새롭게 3기 이상 연체 사실이 없다면 책임을 물을 수 없다”고 부연했다.
물론 전 건물주 때부터 임대료를 연체한 세입자를 제소전화해 조서 위반으로 새 건물주가 내보낼 수 있는 경우도 있다.
건물주간 채권 계약을 한 경우다. 법률에서는 이를 채권 양도, 양수 계약이라고 한다. 즉 세입자의 임대료 연체는 전 건물주가 받아야 할 채권에 해당하는데 채권 양도, 양수 계약을 통해 새 건물주가 승계받았다면 임대료 연체에 대한 책임을 세입자에게 물을 수 있다.
엄 변호사는 “만약 건물주 거래 시 건물주간 채권 계약까지 맺었다면 세입자의 임대료 연체에 대한 채권을 새 건물주가 갖게 된다”며 “따라서 세입자를 상대로 제소전화해 조서 위반으로 계약해지 통보도 할 수 있고 강제집행 신청까지 가능하다”고 전했다.
한편 건물 매매가 아닌 건물주의 사망으로 그의 상속인이 건물주가 된 경우라면 어떨까.
민법에는 ‘피상속인(건물주)의 사망으로 재산이 그의 상속인에게 상속될 경우 재산에 관련된 거의 모든 부분이 포괄적으로 승계된다’고 규정하고 있다. 다시 말해 건물주의 지위뿐 아니라 채권, 채무에 관한 문제도 그의 상속인에게 승계된다는 말이다.
엄 변호사는 “건물주의 상속인은 따로 채권 계약을 맺지 않아도 상속 절차에 따라 세입자의 임대료 연체 채권을 승계받을 자격이 있다”며 “때문에 제소전화해 조서 위반으로 세입자에게 바로 책임을 물을 수 있다”고 강조했다.
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